مبيعات الشركات العقارية بالبورصة تنفى "الفقاعة".. ومحلل يتوقع زيادة 5% فى 2019

حققت الشركات العقارية المدرجة بالبورصة المصرية، ارتفاعاً كبيراً فى مبيعاتها خلال نتائج أعمال العام الجارى، وهو ما يتعارض مع أنباء مواجهة القطاع فقاعة عقارية نتيجة ركود أو عجز عن السداد، إلا أن خبراء أكدوا اتجاه الشركات إلى تغيير نمط البناء إلى الوحدات صغيرة المساحة لأنها الأكثر طلباً.

وتحدث الفقاعة حينما ترتفع قيمة العقار بشكل سريع وكبير مما يجعل سعره السوقى أعلى بكثير من قيمته الأساسية، وهى القيمة العادلة التى يحددها الخبراء.

ويساهم فى هذه الفقاعة عمليات المضاربة، مع توقعات استمرار ارتفاع الأسعار، لكن بعد فترة يدرك المستثمرون أن هذه الأسعار وصلت لمستويات خيالية وغير واقعية، مما يدفع قيمة العقار للتراجع وانفجار الفقاعة.

وتضم البورصة، أكبر الشركات العقارية فى السوق المحلى وأبرزها طلعت مصطفى القابضة، بالم هيلز للتعمير، السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار-سوديك، إعمار مصر للتنمية، مدينة نصر للإسكان والتعمير، مصر الجديدة للإسكان والتعمير.

وحققت شركة طلعت مصطفى القابضة، 12.9 مليار جنيه مبيعات خلال النصف الأول من العام الجارى، منها 10 مليارات جنيه من مشروعها بالعاصمة الإدارية "سيليا"، فيما حققت شركة بالم هيلز للتعمير مبيعات بقيمة 7.8 مليار جنيه بنسبة نمو 29%، وحققت سوديك مبيعات فى التسعة أشهر الأولى لعام 2018 بقيمة 3.8 مليار جنيه، بارتفاع سنوى نسبته 23.4%، وارتفعت مبيعات شركة مدينة نصر للإسكان خلال 9 شهور إلى 1.7 مليار جنيه، مقابل مبيعات بلغت 1.11 مليار جنيه بالفترة المقارنة.

وقالت رضوى السويفى رئيس قسم البحوث ببنك الاستثمار فاروس، أن سوق العقارات فى مصر لا يواجه فقاعة عقارية، بدليل ارتفاع مبيعات أغلب الشركات العقارية، كما أن أغلب الوحدات التى تم شرائها تم سداد قيمتها إما "كاش" أو بالتقسيط مع المطور العقارى وليس من خلال البنك حتى يتعثر العملاء فى السداد ويضطر البنك إلى الحجز على الوحدات.

وأوضحت رضوى السويفى، فى تصريح خاص لـ"اليوم السابع"، أن قطاع العقارات يشهد هدوء نسبى فى المبيعات بعد فترة استثنائية من المبيعات منذ عامين، لا يمكن المقارنة عليها، إذ اتجه وقتها أغلب المواطنين إلى استثمار مدخراتهم فى شراء العقارات قبل تحرير سعر الصرف لضمان الحفاظ قيمة مدخراتهم، ولذا ظهر طلب استثنائى لا يمكن القياس عليه.

غير أنها أشارت إلى اتجاه الشركات العقارية إلى بناء الوحدات ذات المساحات الصغيرة، لأنها الأعلى طلباً مقارنة بالوحدات الكبرى مرتفعة السعر، خاصة مع دخول أكثر من مطور عقارى إلى السوق مما دفع إلى التنافس فى منح المزيد من التسهيلات للستهلكين، مضيفة أنه حال تعثر أحد المطورين الجدد أو مواجهة نقص سيولة سيؤدى إلى عودة المستهلكين للشراء من الشركات صاحبة الخبرة الطويلة.

وتوقعت رضوى السويفى، زيادة أسعار العقارات بنسبة 5% فقط خلال العام المقبل، بسبب المنافسة الشديدة بين الشركات العاملة بالسوق، وتراجع التكلفة نتيجة تراجع أسعار المواد الخام من حديد وأسمنت.

ومن جانبه يرى أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى لإحدى الشركة العقارية، أن قطاع العقارات فى مصر يشهد تصحيح بعد زيادة كبيرة فى حجم المبيعات خلال الأعوام الأخيرة الماضية، وسيعاود القطاع مرة أخرى الصعود قريبا مع زيادة معدل النمو وتحسن مستويات دخول المواطنين.

وقال، إن هناك فجوة بين أسعار العقارات والقدرة الشرائية، لأنه بعد قرارات الإصلاح الاقتصادى ارتفعت أسعار العقارات بسبب ارتفاع التكلفة ولم يقابله زيادة مماثلة فى مستويات الدخل، بسبب عدم تحسن الوضع الاقتصادى بنفس النسب وبالتالى أدى إلى وجود فجوة بين القدرة الشرائية والأسعار مما أدى إلى التباطؤ فى مبيعات العقارات.

وأضاف، أن مرحلة تباطؤ مبيعات العقارات مؤقتة لحين تحسن دخول المواطنين، كما أن لها حلول لتجاوزها مثل التمويل العقارى، والذى نأمل أن يتم وضع آليات تساعده للتحرك بسرعة أكبر، بالإضافة إلى استكشاف فرص بيع العقارات للأجانب والمصريين بالخارج، والذين يمتلكون قدرة شرائية مرتفعة فى ظل وجود فجوة فى سعر العملة تساعدهم على الشراء.

وأشار شلبى، إلى أن سوق العقارات يشهد توسع فى حجم المعروض، بعد إتاحة كميات أراضى كبيرة جدا سواء للمطورين أو تنفيذ الدولة مشروعات كثيرة جدا مما أدى إلى إعادة توزيع السيولة، مضيفا أن النمو الاقتصادى المتوقع فى مصر خلال الفترة المقبلة، قد يؤدى إلى ارتفاع مستويات الدخل، بالإضافة إلى تنشيط تصدير العقارات، سيضيف عدد كبير من الطلب.

غير أنه أكد على أهمية توسع الشركات العقارية على مستوى الجمهورية خاصة وأن هناك فرص كثيرة فى محافظات الدلتا والصعيد، خاصة الأولى والتى تعانى من "خنقة" فى التوسع، ولذا فأن المدن الجديدة ستحل هذه المشكلة، وهناك دراسات لحجم الطلب فى الصعيد، كما يجب على الشركات التنوع فى شريحة المنتج ليتناسب مع الشريحة المرتفعة والمتوسطة، والتنوع فى نشاط العقار سواء خدمى أو تعليمى أو تجارى.