النقد الدولى: ارتفاع أسعار العقارات عالميا مؤشر على التباطؤ الاقتصادى

أكدت دراسة نشرها صندوق النقد الدولى، اليوم الأربعاء، أن سوق العقارات فى أى دولة يتأثر من ناحية الأسعار بالتقلبات السعرية للعقارات بالدول الأخرى، موضحة أن زيادة ميل أسعار المساكن إلى التحرك معاً قد يكون إشارة لزيادة احتمالات التباطؤ الاقتصادى، وهو ما يرجح تأثر أسواق الإسكان فى كل مكان إذا ما حدثت صدمة اقتصادية فى أى جزء من العالم.

وأضافت الدراسة، التى تم إجراؤها فى 44 مدينة و40 دولة من الدول التى لديها اقتصاديات متقدمة، بجانب الأسواق الصاعدة، أن الاندماج المتزايد بين الأسواق المالية يساهم بدور مهم ارتباط أسواق العقارات، مما أدى إلى أن أسواق المساكن فى أى بلد أصبحت أكثر حساسية للتقلبات فى الدول الأخرى، وهو أمر ينبغى أن ينتبه إليه صناع السياسات، لأنه فى العقود الأخيرة، أصبحت  أسعار المساكن حول العالم ميلا متزايدا للتحرك فى نفس الاتجاه ونفس الوقت، مما يؤكد على أهمية دراسة تلك الظاهرة.

ووضعت الدراسة مجموعة من الأسباب المؤدية إلى زيادة تزامن أسعار المساكن فى مناطق مختلفة من العالم، وهى:

أسعار الفائدة: حيث أبقت البنوك المركزية الكبرى أسعار الفائدة عند مستوى منخفض غير معتاد لفترة طويلة فى محاولة لتحفيز النمو،  الأمر الذى أدى إلى أثار متوالية فى مختلف أنحاء العالم بسبب تكاليف الاقتراض المنخفضة، بما فى ذلك أسعار القروض العقارية الرخيصة، مما ساعد على رفع الأسعار. 

تزايد نشاط عدد من المؤسسات: على رأسها مؤسسات الاستثمار وشركات الأسهم الخاصة وصناديق الاستثمار العقارى فى المدن الكبرى، مثل أمستردام وسيدنى، فى سعيها لتحقيق عائدات أعلى، حيث سارع الأفراد إلى شراء عقارات فى المراكز المالية الكبرى بحثا عن أماكن آمنة لاستثمار أموالهم أو الإقامة بها،  ومن نتائج ذلك أنه بسبب تفضيل الأثرياء للعقارات الفخمة، فقد أدت استثماراتهم إلى رفع الأسعار فى الأحياء الغالية فى أماكن مثل نيويورك ولندن فى نفس الوقت.

النمو الاقتصادى: بالإضافة إلى العوامل المالية، تساهم فى هذه الظاهرة التحركات المنسقة التى تحدث فى الاقتصاد العينى، ففى عام 2017 انتعش النمو فى 120 اقتصادا تساهم مجتمعة بثلاثة أرباع إجمالى الناتج المحلى العالمى، وكان ذلك النمو المتزامن الأوسع نطاقا منذ عام 2010، ويعتبر النمو الاقتصادى قاطرة أساسية للطلب على المنازل، ومن ثم فهو محرك أساسى للأسعار.

وأوضحت الدراسة أن تلك الأسباب تشير إلى أن أسعار المساكن بدأت تسلك مسارا أشبه بأسعار الأصول المالية، مثل الأسهم والسندات، التى تتأثر بالمستثمرين فى أماكن أخرى من العالم. ففى البلدان الأكثر انفتاحا لتدفقات رؤوس الأموال العالمية، غالبا ما تكون أسعار كل من المساكن والأسهم أكثر تزامنا مع الأسواق العالمية، مع وجود رقا مهما، وهو أن لمنازل تمثل أكبر أصل لمعظم الأسر، كما أنها أكبر التزام عليها فى شكل قرض عقارى، والبنوك تستثمر بكثافة فى القروض العقارية، مما يجعلها معرضة لتقلبات أسعار المنازل.

وأضافت الدراسة أنه ينبغى أن يراقب صناع السياسات عن كثب التحركات المتزامنة لأسعار المساكن، وخاصة عندما يعتبر نشاط سوق الإسكان مفرطا أو تقييماته مبالغا فيها، حيث أن إجراءات السياسة لتهدئة أسواق الإسكان ذات النشاط المحموم لا تزال فعالة ويمكن أن تحقق فائدة إضافية تتمثل فى ترويض التزامن بين تحركات أسعار المساكن، وتتضمن مثل هذه الإجراءات رفع الضرائب العقارية ورسوم الدمغة والحد من حجم القروض العقارية بالنسبة إلى قيمة العقار.