"لو وريث وعايز تغير نشاط المحل".. المُشرع أجاز للورثة الممتد لهم عقد إيجار مكان غير سكنى تغيير نشاط المستأجر الأصلي.. ووضع 3 شروط لتغير النشاط أبرزها عدم الإضرار بشاغلى العقار.. وخبير يوضح حقوق الطرفين

الأزمات بين المالك والمستأجر دائمة ومستمرة حتى بعد وفاة المستأجر وتظل قائمة فى كثير من الأحيان مع الورثة، حيث تظهر تلك الأزمات جلياَ حينما يحاول ورثته - على سبيل المثال لا الحصر – تغير نشاط محل تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى، ما يؤدى إلى امتناع المالك أو المؤجر من تغير مزاولة النشاط في عقد الإيجار.    

 

يأتى ذلك في الوقت الذى يعلم فيه الجميع أن عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي استمراره بعد وفاة المستأجر لصالح المستفيدين من ورثته اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977، وعلة ذلك استعمالهم العين في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر طبقاً للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد المادتان 1 ، 5 ق 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية .

في التقرير التالي – يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في منتهى الخطورة تنشأ بين المؤجر والورثة تتسبب في إقامة الآلاف من الدعاوى القضائية في المحاكم بين الطرفين، ألا وهي بعد ثبوت الامتداد لعقد الإيجار رسميا للورثة الذين لهم حق الامتداد، هل يحق لهم تغيير النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى؟ - بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض مجدى عزام.  

3 شروط لتغير النشاط

مسألة تغير ورثة المستأجر الأصلي للنشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد من المسائل الشائكة في العلاقة بين المالك والمستأجر حيث أجاز المُشرع للورثة تغير النشاط ولكن بـ3 شروط لابد من توافرها كالتالي:

1- ألا يُستعمل المكان أو يُسمح باستعماله بطريقة مُقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض مُنافية للآداب وهي الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.

2-عدم الإضرار بشاغلى العقار.

3- ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك.  

 تطبيقات محكمة النقض

فيما اختلفت أحكام محكمة النقض حول مسألة امكانية قيام الوارث المستفيد من الامتداد القانوني لعقد إيجار لغير أغراض السكنى المبرم لمزاولة نشاط مهني أو حرفي بتغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر طبقاً للعقد حال حياته دون موافقة المؤجر لاتجاهين:

 الاتجاه الأول: المٌشرع أجاز للورثة حق تغيير النشاط بعد وقوع الامتداد بدون استلزام الحصول على موافقة كتابية من المؤجر

محكمة النقض فى الطعن المُقيد برقم 6397 لسنة 62 جلسة 1999/07/04 س 50 ع 2 ص 977 ق 192، تصدت لهذه الأزمة حيث أعطى للورثة الحق فى تغيير نشاط المكان المؤجر بدون موافقة كتابية من المؤجر، حيث أكدت أنه اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 فإن المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي - بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته، وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطا استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري، ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون، ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي.  

ولما كان للمستأجر وفقا للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة مادام لا يسبب ضررا بالمبنى أو بشاغليه وفقا للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها، فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقا للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثه من قبل وفاته مادام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلا على أحكام القانون أو أنه يلحق ضررا بسلامة المبنى أو بشاغليه.  

لما كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى استنادا إلى أن الطاعنة لم تستمر في مزاولة ذات النشاط الذي كانت تمارسه المستأجرة الأصلية حين أن الثابت من السجل التجاري للطاعنة أنها غيرت استعمال العين من مهنة بائع خضروات إلى لحام كاوتشوك في 8/7/1984 أي بعد وفاة الأم الحاصل في 20/12/1980 ولم تتحقق المحكمة عما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها إلى "لحام كاوتشوك" وما إذا كان هذا التغيير يلحق ضررا بالمبنى وبسلامة شاغليه فإنه يكون معيبا.

إن المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري فينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي.

 ولما كان لمستأجر العين لغير غرض السكنى وفقاً لنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير وجه النشاط غير السكني الذي يباشره فيها وما دام لا يسبب ضررا بالمبنى وبشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء، فإنه يحق لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثه من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير من شأنه أن يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه طبقا للطعن رقم 1842 لسنة 69 جلسة 2000/06/21 س 51 ع 2 ص 831 ق 155.

الاتجاه الثاني: المحكمة اشترطت لاستمرار الاجارة للورثة المستفيدين أن يكون تغيير النشاط بموافقة كتابية من المؤجر

ألزم هذا الاتجاه الورثة المستفيدين من عقد ايجار لغير أغراض السكنى أن يحصلوا على موافقة كتابية من المؤجر، وذلك في حالة ما إذا أرادو تغيير النشاط، وذلك لاستناده للمادة التالية "مادة رقم 7 من القرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 والذي نص في فقرته الثانية على أنه يشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد، أو النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين".

"إذ كان الحكم المطعون فيه بعد أن خلص إلى أن المستأجر الأصلي هو الذي قام بتغيير النشاط واستصدر ترخيصاً بذلك في 14/3/1993 ثم توفي بتاريخ 20/2/1995 وأقام قضاءه على أنه يشترط لانتقال حق الإجارة إلى الورثة أن يكون المؤجر قد وافق كتابة على تغيير المستأجر الأصلي للنشاط، وأن قيام المستأجر الأصلي بتغيير نشاطه دون الحصول على موافقة كتابية من المؤجر من شأنه أن يسقط حق ورثته في انتقال الإجارة إليهم رغم أن المؤجر ارتضى تغيير النشاط حتى أقام دعواه بتاريخ 30/4/1998 فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون".