هام لملايين الملاك والمستأجرين.. كيف تصدى الشهر العقارى لألاعيب المالك الجديد؟.. المشرع اشترط تسجيل العقد فى حال زيادة مدة عقد الإيجار عن 9 سنوات.. والتسجيل يكون حُجة على الغير والمشترى الجديد للعقار

"عقد الإيجار" من الأمور الجوهرية التي تشغل ملايين الملاك والمستأجرين حيث تحدد العلاقة بين الطرفين، فقد جعل المشرع المصري من مسألة تسجيل المدة في "عقد الإيجار" من الأركان الأساسية له حسبما نصت المادة 558 من القانون المدني: عقد الإيجار هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم.  

القانون المدنى خلا من تحديد مدة عقد الايجار

ولكن ذلك النص سالف الذكر في حقيقة الأمر قد خلا من تحديد حد أقصى لمدة عقد الإيجار التي يجب أن يقف عندها طرفي العلاقة الايجارية، وترك الأمر بشأنها لإرادة طرفي التعاقد إلا أن قضاء محكمة النقض اشترط في مدة عقد الإيجار إذا زادت مدته عن تسعة سنوات لابد من تسجيله بالشهر العقاري طبقا لنص المادة 11 من قانون الشهر العقاري، وذلك لكي يكون حجة على الغير والمشترى الجديد للعقار الذي سجل عقده يعتبر من الغير، فضلاَ عن أن صحة التوقيع لا تصلح لنفاذ عقد الإيجار.  

تصدى محكمة النقض لأزمة تسجيل عقد الايجار

محكمة النقض المصرية سبق لها أن تصدت لهذه الأزمة في الطعن المُقيد برقم 307 لسنة 76 قضائية الصادر برئاسة المستشار حسنى عبد اللطيف، حيث تحصلت وقائعه في أن الطاعن أقام على المطعون ضد دعوى قضائية بطلب الحكم بعدم نفاذ عقد الايجار المؤرخ 3 أغسطس 2002 فى حقه فيما زاد على مدة تسع سنوات لعدم تجسيله في الشهر العقاري. 

محكمة النقض رسخّت في ذلك الطعن العديد من المبادئ القانونية حيث أكدت أن المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه: "يجب تسجيل الايجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الايجارات والسندات.  

فائدة تسجيل عقد الإيجار الزائدة مدته عن 9 سنوات

وفى هذا الشأن، يقول عماد الوزير - الخبير القانوني والمحامي بالنقض – أن ذلك الحكم يدل على أن عقد الإيجار إذا كان وارداَ على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات فإنه يجب لنفاذه فى حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مُسجلاَ، وأنه يُعد من الغير فى هذا الخصوص مشترى العقار الذى قام بتسجيل عقده قبل تسجيل عقد الإيجار طبقاَ لإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون، وكان مقتضى إعمال نص المادة 11 سالف البيان أن يكون هذا الغير حسن النية وقت تسجيل سنده، بما لازمه ألا يكون عالما وقت التسجيل بتأجير العين مشتراه مدة تجاوز تسع سنوات، بحيث إذا أثبت المستأجر هذا العلم بما أتيح له من وسائل الإثبات المقررة قانوناَ، باعتبار أن العلم واقعة مادية يجوز اثباتها بكافة الطرق بما البينة والقرائن. 

التصدى لألاعيب المالك الجديد

وبحسب "الوزير" فى تصريح لـ"اليوم السابع" – أنه فى حال إذا توفر لدى الغير سوء النية المُفسدة لأثر تسجيل سنده قبل المستأجر، يحق للأخير فى هذه الحالة الاحتجاج عليه بعقده غير المُسجل فيما زاد على مدة تسع سنوات، ولا محل للقول – فى مجال إعمال حكم المادة 11 المشار إليها – بعدم كفاية سوء النية لإفساد تسجيل سند الغير، ذلك أن هذا القول إن صح إعماله عند المفاضلة بين عقدى بيع واردين على عقار واحد وصادرين من متصرف واحد بصدد نقل ملكيته، إلا أنه فى مجال إعمال نص المادة 11 سالف البيان لم يستهدف النص مثل هذه المفاضلة وإنما اشترط للاحتجاج على الغير بعقد الايجار الذى جاوز مدته تسع سنوات أن يكون مسجلاَ.