لملايين الملاك والمستأجرين.. هل يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر لتغييره غرض استعمال العين المؤجرة من السكنى إلى غير السكنى؟.. المُشرع منع طرد المؤجر للمستأجر لهذا السبب وحدد 4 شروط.. وأجاز له فقط طلب التعويض

الواقع يؤكد أن المحاكم المصرية تكتظ بملايين الدعاوى القضائية المتعلقة بطرد المالك للمستأجر، وذلك لأسباب عدة تنشأ عنها النزاعات بين الطرفين نتيجة عدم الدراية الكاملة لحقوق كلا الطرفين وواجباتهما تجاه بعضهما البعض، فتكون المحكمة هى الطريق الأمثل لحل النزاع القائم.  

مدى جواز المؤجر طلب إخلاء المستأجر لتغييره غرض استعمال العين المؤجرة

فى التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية من أهم وأبرز الإشكاليات التى تقع بين المالك والمستأجر والتى تتمثل فى السؤال.. هل يجوز من الناحية القانونية والعملية للمؤجر طلب إخلاء المستأجر لتغييره غرض استعمال العين المؤجرة من السكنى إلى غير السكنى لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو غير ذلك؟ - بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض أحمد عزام.

فى البداية – علينا أن نعلم أن المحكمة الدستورية العليا كانت قد أصدرت حكمها بعدم دستورية المادة 19 من القانون رقم 136/1981 فيما - لم تتضمنه - المادة من اشتراط الحصول على موافقة المالك على تغيير المستأجر لغرض استعمال العين من السكنى إلى غير السكنى، مما أصبح معه لا يجوز للمستأجر تغيير غرض استعمال العين من السكنى إلى غير السكنى بدون موافقة المالك. 

المحكمة الدستورية وأزمة التغيير

والحكم جاء فى القضية المُقيدة برقم 144 لسنة 2000 قضائية "دستورية" بتاريخ 4 مارس سنة 2000 كالتالى: "حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير غرض السكنى" – وفقًا لـ"عزام".

تصدى محكمة النقض للأزمة

والإشكالية المعروضة تتمثل فى السؤال.. ماذا لو خالف المستأجر هذا الشرط هل يجوز للمؤجر طلب إخلائه؟ يُجيب "عزام" - قررت محكمة النقض المصرية فى الطعن المُقيد برقم الطعن رقم 1006 لسنة 72 – جلسة 24/ 3/2003 أن الحكم بعدم دستورية المادة 19/1 من القانون رقم 136 لسنة 1981، يكون أثره انعدام النص لاستحداث قاعدة قانونية جديدة بتغير استعمال العين إلى غير غرض السكنى سببا جديدا للإخلاء. 

وبقاء هذه الواقعة خاضعة لشروط وضوابط المادة 18 / د ق 136 لسنة 1981، مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر استنادًا إلى أن حكم الدستورية انشأ للمؤجر حقا فى طلب إخلاء العين التى تم تغيير استعمالها دون موافقته – خطأ – وفقا لـ"حيثيات الحكم" إذ كان المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 قد نصت صراحة على أنه: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر لو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأربع أسباب منها:   

4 شروط لتغير الشروط

"إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو الصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة وكان الحكم" بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من ذلك القانون فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكن".

حكم أخر للنقض 

وفى حكم أخر لمحكمة النقض فى تلك الإشكالية فى الطعن المُقيد برقم 2895 لسنة 74 – جلسة 10/ 7/ 2005، قالت إنه يقصر أثره على إعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلى استحداث قاعدة قانونية جديدة حاصلها أن مجرد تغيير استعمال العين سببًا جديدًا للإخلاء، وإنما تبقى هذه الواقعة محكومة بما ورد فى نص الفقرة "د" من المادة 18 السالفة البيان من شروط وضوابط، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى القول بأن حكم الدستورية: "انشأ حقا للمؤجر فى طلب إخلاء العين التى تم تغيير استعمالها بغير موافقته"، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه".  

الخلاصة: ومن ثم لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر فى حالة تغييره غرض استعمال العين المؤجرة من السكنى لغير السكنى دون موافقته، ولكن يحق له طلب التعويض.