السوق العقارى على أبواب 2020 .. توقعات متباينة حول أداء السوق المصرى.. مطورون يتوقعون تعافى القطاع فى ظل المبادرات الجديدة من الحكومة والبنك المركزى.. وآخرون يرون استمرار الهدوء حتى النصف الأول من العام الجديد

عقارات

كتب - أحمد حسن

الأحد، 22 ديسمبر 2019 10:00 ص

لا توقعات ثابتة فى القطاع العقارى.. هذا ما يجمع عليه خبراء السوق العقارى، فتوقعات البعض حول السوق العقارى فى عام 2020 يمكن لها أن تتغير بين عشية وضحاها، وتحقق هذا التوقع أو غيره مرهون بتدخل الدولة والمبادرات الجديدة التى يشهدها القطاع العقارى، فالبعض يتوقع أن تقود المبادرات الأخيرة التى أطلقتها الحكومة والبنك المركزى إلى انتعاش القطاع العقارى بصورة كبيرة، والبعض الآخر يرى استمرار حالة الهدوء فى المبيعات حتى نهاية النصف الأول من العام الجارى، فى ظل زيادة نسبة المعروض وتراجع القدرة الشرائية للمواطنين.

ويمر السوق العقارى فى الفترة الحالية بعدد كبير من المتغيرات وسط توقعات باختلاف خطط الشركات بعام 2020 فى محاولة لاستعادة التوازن وتعويض فترات التخبط وركود المبيعات وضعف السيولة.

فتح الله فوزى، الخبير العقارى، أكد استقرار أسعار العقارات، إذا لم تطرأ أى زيادات عليها حال تحرك أسعار مواد البناء، أو ارتفاع تسعير الأراضى من قبل الدولة، وهو ما يحمل المطورين أعباء إضافية، مضيفا أن الطفرة العمرانية الضخمة التى حدثت فى مصر، أدت إلى زيادة حجم الأراضى وعدد المشروعات العقارية، ولكن فى الوقت نفسه فإن الشركات العقارية الكبرى حققت زيادة فى المبيعات سنويا خلال الثلاث سنوات الماضية.

من جانبه قال المهندس محمد البستانى، المطور العقارى، إن أسعار الحديد واﻷسمنت متغيرة ﻷنها ترتبط بأسعار اﻷسواق العالمية، ولا يمكن تفعيل خطط سعرية بناء على تراجعها فى الفترة الحالية، والارتفاعات واردة فى أى لحظة، لافتا إلى أن الشركات ترفع اﻷسعار بنسبة %10 سنوياً لمواجهة التضخم، والتغلب على الارتفاعات المتوقعة ﻷسعار المحروقات.

وتوقع البستانى ارتفاع الأسعار مع وجود تسهيلات فى طرق السداد أو إضافات أخرى ومنها التشطيب الكامل للوحدة باﻷجهزة لتنشيط حركة المبيعات، لافتا إلى أن أسعار العقارات مرتبطة بتكلفة التطوير وهو ما انعكس خلال الفترة الماضية على حركة اﻷسعار فى بعض المناطق ومنها شرق القاهرة متوقعاً ارتفاعها بنسبة %15 خلال العام المقبل.

وأضاف أن أسعار العقارات سترتفع بنفس حجم الزيادة فى تكلفة مدخلات الإنتاج، حيث شهدت خلال العام الجارى زيادة بنسبة تتراوح بين 10 و%15 فى بعض المناطق، لافتا إلى أن الأسمنت يمثل نحو %30 من سعر العقار، والحديد نحو %20، والمواد الأخرى تستحوذ على الـ%50 المتبقية ومنها سعر الأراضى حيث تمثل %30 من ثمن العقار.

وتابع: توجد عدة عوامل قد تنعش حركة المبيعات خلال الفترة المقبلة منها تراجع سعر الفائدة وانخفاض معدل التضخم، وفى هذه الحالة ستكون هناك زيادة طفيفة فى الأسعار بنسبة لن تتجاوز %10 .

وأوضح البستانى، أنه فى حالة انتعاش السوق بشكل كبير ستلجأ الشركات إلى تخفيض مدة التقسيط، خاصة أن التخفيض فى صالح المستهلك بعد أن تتراجع نسبة الفوائد المحملة على السعر الأصلى للوحدة، لكن الأمر كله متوقف على العوامل المؤدية لنمو مبيعات القطاع.

وفى السياق ذاته، استبعد أحمد فخرى، المطور العقارى، حدوث زيادة كبيرة فى أسعار العقارات فى عام 2020، فى ظل حالة الهدوء التى يشهدها القطاع العقارى فى الوقت الحالى، لافتا إلى أن شركات التطوير العقارى ستلجأ لتقديم تسهيلات فى السداد بهدف تنشيط المبيعات خلال 2020 وزيادة حجم المبيعات المستهدفة.

وأوضح أن الزيادات السعرية مرتبطة بكل منطقة، خاصة أن منطقة شرق القاهرة شهدت زيادات سعرية خلال العام الجارى مقابل العاصمة اﻹدارية التى حافظت على تثبيت الأسعار.

وأكد أن أسعار العقارات تتجه نحو الثبات خلال الفترة المقبلة، نتيجة تثبيت سعر اﻷرض وانخفاض أسعار بعض خامات مواد البناء، مشيرا إلى صعوبة زيادة أسعار العقارات بشكل كبير لأن السوق لن يتحمل زيادات جديدة تؤثر على حركة المبيعات.

وأضاف أن شركات التطوير العقارى لن تغير من التسهيلات المقدمة للعملاء عبر رفع مقدم الحجز أو تقليل فترات السداد، وانخفاض القدرة الشرائية للمواطنين وارتفاع حدة المنافسة يدفع الشركات لتثبيتها أو زيادة التسهيلات، فيما قال بشير مصطفى، المطور العقارى، إن دراسة أى تغير فى أسعار العقارات يحتاج لمزيد من الوقت، فانخفاض الفائدة وتراجع أسعار بعض الخامات يؤثر بشكل سريع فى سعر الوحدة، لذلك تحتاج الشركات لبعض الوقت لتحديد الرد المناسب على تغير آليات السوق، لافتا إلى أن ارتفاع المعروض فى القطاع وانخفاض الطلب يصعب من فكرة خفض فترات السداد ﻷقل من 5 سنوات.

وأضاف أن السوق كان يتجه لزيادات سعرية كبيرة خلال المرحلة المقبلة، لكن انخفاض أسعار الخامات سيؤدى لثبات اﻷسعار أو زيادتها بنسبة طفيفة، خاصة أن السوق لن يتحمل زيادات أخرى كبيرة.

وأوضح أن تأثير تثبت سعر اﻷرض، وفقاً لما أعلنت عنه هيئة المجتمعات العمرانية، لن يظهر فى الوقت الحالى فمعظم المشروعات المطروحة أو المنتظر طرحها تم التعاقد على اﻷرض وفقاً للأسعار السابقة، ويعد سعر اﻷرض من أكبر مكونات سعر الوحدة.

وأكد أن الشركات ستحافظ خلال العام الجديد على وجود هوامش ربح منخفضة من أجل تخطى مرحلة الهدوء التى يمر بها السوق، مشيراً إلى أن الزيادات ستكون طفيفة خاصة مطلع العام الجديد.

بدوره أكد المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى، أن المطور العقارى أصبح يقوم بدور الدولة فى التمويل العقارى، من خلال طرح فترات سداد طويلة، كما تمنح الشركات خصومات للعملاء الراغبين فى فترات سداد أقل، لافتا إلى أن أسعار الطروحات الأخيرة فى منطقة الشيخ زايد كانت مرتفعة للغاية، وهو ما ينذز بأن أى تخفيض قادم فى أسعار الأراضى لن يكون بالشكل المرضى، حيث بدأ سعر المتر التجارى فى آخر طرح من 23 ألف جنيه.

وفيما يتعلق بتغيير أنظمة السداد، أشار شكرى إلى أن السوق لن يستوعب عودة التقسيط لمدة 5 سنوات أو أقل، والأنظمة المعمول بها حاليا 8 أو 10 سنوات ستستمر لفترة طويلة وذلك لصالح السوق.

أما المهندس درويش حسنين، المطور العقارى، فكان له رأى آخر، لافتا إلى أن الأسعار بالفعل ستزيد بنسبة من 20 إلى %25، خاصة داخل العاصمة الإدارية الجديدة، التى سترتفع أسعارها بشكل مستمر بسبب البدء فى تطوير المشروعات وبالتالى ظهر المنتج على الأرض وهو ما يزيد الأسعار فى الطروحات الجديدة عن المراحل الأولى قبل الإنشاءات.

وأضاف أن خطة التسعير الجديدة ستعتمد فى الأساس على خطة التسعير الحكومية سواء للأراضى أو المشروعات، مضيفا: «لو ثبتت هيئة المجتمعات العمرانية أسعار الأراضى وسهلت طرق الدفع سيؤثر ذلك على الخطط المستقبلية للمطورين، خاصة فى ظل انخفاض التضخم وأسعار العديد من المواد الخام».

وقال الدكتور أحمد شلبى، المطور العقارى، إن تسعير الوحدات فى العام المقبل لابد أن يتم وفق أسعار التضخم المقررة، خاصة أن رفع الأسعار بشكل عشوائى، سيؤثر بالسلب على السوق ككل، مشيراً إلى أنه حتى الآن لا توجد حالات تعثر واضحة وإنما فلترة واندماجات لكيانات تتم وفق دراسات للسوق.

وأضاف أن التسعير الجزافى سيساهم فى حدوث فجوة حقيقية بين حجم الطلب الحقيقى فى السوق وحجم التعاملات التى تتم على أرض الواقع، موضحاً أن حجم التضخم فى السوق المصرى بشكل عام يتراوح بين 8 و10% وهو ما يجعل افضل الحلول هو ربط أسعار العقارات خلال العام المقبل بمعدل التضخم بما لا يزيد عن 10%.

وقال إن الشركات تخطت أزمة تسليم المشروعات التى طرحتها قبل تعويم الجنيه وتكبدت أموالاً طائلة لاستكمال المشروعات بدون المساس بالعملاء، وهو ما يجعلها أمام اختبار جديد يتمثل فى تسعير الوحدات بشكل يتوافق مع حجم استثمارات المشروع، وكذلك حجم التعاملات فى السوق.