كيف يستغل أصحاب الضمائر الميتة "دعاوى التسليم" للاستيلاء على الأملاك؟.. الجريمة تبدأ بتحرير عقد بيع ابتدائى من "البائع الوهمى" لمشترى من طرفه.. وقانونى يكشف الألاعيب الشائعة فى هذا السياق

سوق العقارات-أرشيفية

كتب علاء رضوان

الخميس، 26 ديسمبر 2019 03:30 م

فى كثير من الأحيان يتصور البعض أن القانون به ثغرات يستغلها أصحاب المصلحة، وذلك لتحقيق أهدافه ولكن الحقيقة التي تغيب عنهم أنها ليست ثغرات، وإنما فى حقيقة الأمر هي استخدام خاطئ لمواد القانون، بغرض تحقيق أغراض وأهداف غير شرعية الإضرار والكيد بالآخرين، فالأصل هو مدى مطابقة مواد القانون للوقائع المُعاش.

وضمن هذه الألاعيب والتطبيقات الخاطئة التي يلقى "اليوم السابع" الضوء عليها في التقرير التالي، والتي تساهم بشكل كبير في الإضرار بـ"سوق العقارات" هي دعوى "تسليم العقارات" التي سنها المُشرع لمصلحة المجتمع ومواطنيه حيث تكمن خطورة دعوى "تسليم العقارات" التي استغلها أصحاب الضمائر الميتة للاستيلاء على أملاك الآخرين تذييل حكمها بالصيغة التنفيذية "على الجهة التي يناط إليها بالتنفيذ أن تقوم بتنفيذ هذا الحكم متى طلب منها ذلك ولو بالقوة الجبرية" – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض عبد العزيز حسين عمار.

دعوى

فى البداية – يجب أن نعلم جيداَ أن المُشرع لم يقصد نهائياَ الإضرار بالأفراد والمواطنين ولم يشرع دعوى "تسليم العقارات" ليستغلها مجرمي ومحترفي الاستيلاء على أملاك الغير دون سند من القانون، ولكن السؤال ما هي الألاعيب التي يستغلها هؤلاء المحترفين من خلال تلك الدعوى القضائية الاستغلال السيئ وهو ما يُطلق عليه "استغلال شرعي لتحقيق غاية غير مشروعة".

وفى الحقيقة أن هؤلاء المحترفين يعملون على تحرير عقد بيع ابتدائي لعقار مملوك للغير ويدعى البائع ملكيته لهذا العقار ويبيعه للمشترى الذي هو من طرفه ومتفق معه على الجريمة ومذيل بالتوقيعات والشهود، ثم إقامة دعوى تسليم بالمحكمة ويتم حضورهم في أول جلسة وتقديم محضر صلح مطالبين المحكمة بإثبات محتواه بمحضر الجلسة وجعله في قوة السند التنفيذى ويقر المدعى عليه "البائع الوهمى" بالطلبات والتصالح وموافقته على التسليم .

سوق العقارات

وفى تلك الأثناء - يتم عمل أشكال وقف تنفيذ من طرفهم ومن الغير ومرور ميعاد الاستئناف بدون أن يستأنف المدعى عليه، ثم استلام الحكم المذيل بالصيغة التنفيذية، ومطالبة جهة التنفيذ بتنفيذ الحكم النهائي الصادر لمصلحة المشترى وتسليمه العقار وكلها إجراءات قانونية سليمة – وفقا لـ"عمار".

كل هذا الإجراءات القانونية التي تتم والمالك الأصلي أو الفعلي لا يعلم بما يحدث ويفاجأ بالحكم واستيلاء أشخاص لا يعرفهم على العقار ملكه، ويلجأ إلى كافة الجهات المسئولة ويقيم دعوى بطلان حكم وكل هذا يأخذ وقت طويل دون أن يستطيع أن يضع يده على عقاره والمشكلة الأكبر أن من قام بالاستيلاء على العقار ملكه يبيعه إلى أخر وهكذا حتى يتوه الحق ويدخل المالك الأصلي في دوامة لا تنتهي، وجميع هذه الإجراءات تجعل المالك الفعلي يدخل في دوامة لا نهاية لها.

عقارات تحت الإنشاء

ولكن يغيب عن الكثيرين أن المُشرع المصري فطن لكشف هذه الألاعيب من محترفي الاستيلاء على أملاك الغير وعدل دعوى "تسليم العقارات" ووضع لها ضوابط فى القانون رقم 76 لسنة 2007 وهى لابد أن يكون المشترى على دراية بها حتى لا يقع فى المحظور ثم يبكى على "اللبن المسكوب" وهى كالتالي:

1-إخطار ذوى الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق بالدعوى حتى يتسنى لأي منهم أن يتدخل فى دعوى التسليم المتداولة بشأن عقاره ليضع تحت بصر المحكمة الجزئية التي تنظر الدعوى الأدلة المثبتة لحقه على العقار "هنا نجد أن البائع الذى يبيع حق ليس ملكة يجب عليه أن يثبت للمحكمة طريق ملكيته للعقار كيف آلت اليه".

2-أسند المشرع للوحدة المحلية دورا في الإخطار بدعوى التسليم يتمثل في إلصاق ملصق واضح وفى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة أو عمدة الناحية ولوحة إعلانات في مقر الوحدة المحلية، وذلك منعا لتحايل المدعى في دعوى التسليم بإجراء إخطار شكلي ومنعا لتحايل طرفي دعوى التسليم بالطلبات من الجلسة الأولى أو بتقديم عقد صلح لإلحاقه بمحضر الجلسة، فلا تحكم المحكمة في الدعوى الا بعد تمام الإخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى.

عقارات

3- المشرع جعل الاختصاص بدعوى التسليم من اختصاص المحاكم الجزئية مهما كانت قيمتها المادية باعتبار أن المحكمة الجزئية هي الأقرب لمكان العقار ومن أجل إحاطة هذه الدعاوى بسياج من الأمان ورد كيد محترفي الاستيلاء على الأملاك الخاصة.

نقد بعض الخبراء القانونيين جعل الاختصاص بدعاوى التسليم إلى المحكمة الجزئية ومردهم حداثة القاضي الجزئي وازدحامه بالعمل وقد يكون قيمة العقار بالملايين، ولكن يلاحظ أن المشرع جعل الطعن بالاستئناف في دعوى التسليم إلى محكمة الاستئناف وليس المحكمة الابتدائية طبقا للمادة 48 مرافعات مما فتح الباب إلى الطعن عليها بالنقض.

محكمة

بتلك الضوابط سالفة الذكر سد المشرع الباب على محترفي الاستيلاء على أملاك الغير، ومن هنا فإن دعوى التسليم لم تكن ثغرة فى القانون، وإنما كان الاستناد إليها بشكل خاطئ مثال ذلك الانترنت وجد للفائدة ولكن هناك من يستخدمه استخدام خاطئ هل معنى هذا أن به ثغرة.