"سمسار الموت".. المشرع يضع 7 بنود بعقود البيع عند شراء شقة أو عقار للحفاظ على تحويشة العمر من "الكاحول".. ومحكمة النقض تتصدى للأزمة بـ"العقد الصورى".. والقانون يواجه مافيا العقارات بـ8 وسائل لحماية المشترى

عادة ما نجد بعض تعاقدات البيوع - ولاسيما عند شراء وحدات سكنية أو عقارية - أن القائم بالتعاقد بالبيع شخص «يطلق عليه اسم كاحول» وهو شخص يتم كتابة أوراق ملكية العقار باسمه، ولكن في الحقيقة نجد أن ملكية العقار باسم شخص آخر.

وأحيانا نجد البعض قد يضطر للتعامل مع هذا الوضع رغم خطورته، فغالبا ما يكون المالك الحقيقي لديه من المستندات التي تثبت عدم ملكية هذا المدعو بـ«الكاحول» للعقار، فما هي وسائل الحماية للمشترى من مافيا العقارات فى النصب على المواطنين من خلال «الكواحيل».

في التقرير التالي، «اليوم السابع» يلقى الضوء على أهم البنود التي يتعين التمسك بها فى عقود البيع، خاصة حينما يكون الشراء ممن يطلق عليه اسم «الكاحول» قد تتحقق الحماية للمشترى والحفاظ على تحويشة العمر التى يقضى الشخص طيلة حياته فى جمع المال للحصول على وحدة سكنية أو عقار له ولأسرته – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى عزام.

34297-عقد-بيع-عقد-ايجار-جميع-انواع-اي-عقود-شقق-لليع-او-شقق-للايجار

مصطلح «الكاحول» هو لفظ يشير إلى هذا الشخص الخطأ الذي يختفي وراءه اللص الحقيقي،  ولمن لا يعرف «الكاحول» هي كلمة فى الحقيقة ابتدعها الاسكندرانية، تشير إلى الشخص الذى يُنسب إليه «على الورق فقط» ملكية المباني المخالفة لاشتراطات الترخيص، وهو إنسان مجهول الهوية، يستعين باسمه المقاول ليختفي وراءه طيلة فترة بناء المبنى المخالف، ثم ينصرف تاركا ملاك الشقق الجديدة في مهب الريح مع عقود ممهورة بتوقيع يحمل اسم هذا الشخص المجهول الذى لن يستدل عليه أحد، وظهور «الكاحول» في سوق العقارات هي ظاهرة باتت لا تثير الدهشة، فقد تعودانها وعرفنا أسرارها – وفقا لـ«عزام».  

القانون المصرى لم يترك الشخص ضحية لمافيا العقارات وكواحيلهم فقد وضع وسائل الحماية للمشترى في هذه الحالة كالتالى:

1-ضرورة تدوين بند يسمح بجعل المالك الفعلي كفيل «ضامن» والذى غالبا ما يكون لديه توكيل من المدعو بالكاحول وهو غالبا ما يرفضه المالك الفعلي وفى حالة الرفض يتم:-

2-توقيع المالك الفعلي على العقد كشاهد وأهمية ذلك تكمن في أن توقيع المالك على العقد كشاهد يفسد أي تعاقدات – خفية- قد تكون بين المالك الحقيقي والكاحول بموجبها يلغى سندات ملكية الكاحول فتوقيع المالك الفعلي على العقد كشاهد يعد بمثابة إجازة للعقد وفى حالة الرفض يتم:-

3-الحصول على توكيل من المالك الفعلي بصفته وكيل عن الكاحول يمكن به المشترى من التسجيل للوحدة والتعامل مع شركات المرافق وفى حالة الرفض يتم:-

4-الحصول على توقيع المالك الفعلي عن الكاحول كوكيل مع استلام صورة من التوكيل موقعة من المالك أن الكاحول على قيد الحياة أو الحصول على توقيع من المالك الفعلي بصحة توقيع الكاحول وفى كافة الأحوال:-

5-يجب تضمين العقد نص على تحميل الكاحول التزامات أهمها «التسجيل و إدخال المرافق كهرباء ومياه – تركيب المصعد تشطيب واجهات العقار والسلم و غير ذلك».

6-اجعل الثمن على أقساط أو مبلغ متبقي بحيث يمكنك في حالة امتناع المالك عن تركيب المرافق أو المصعد أو كان العقار بدون ترخيص مما لا يمكن تسجيله،  حبس باقي الثمن ولا يستطيع الكاحول طلب الفسخ إعمالا لمبدأ عدم التنفيذ «حق الحبس» ثم تقيم دعوى بالتصريح بإتمام الأعمال خصما من باقي الثمن.

7-يجب أن يحصل المشترى على صور من كافة سندات الملكية وتسلسلها موقعه من الكاحول أو وكيله الذي يفترض أنه هو المالك الحقيقي- موقعه منه بما يفيد صحتها واستمرارها، وذلك تجنبا أن تكون أحد تلك العقود كان قد تم فسخها دون علم المشترى.

8-محاولة البحث عما إذا كان هناك قضايا مقامة ضد المدعو الكحول بفسخ عقود سند ملكيته فى البيع قبل التوقيع على العقد.

كيفية التعامل قضائيا مع عقود الكاحول؟

وعن كيفية التعامل مع «الكاحول»، يُجيب «عزام» - نعلم جيدا أن سند ملكية الكاحول الذي بموجبه يتم التعامل مع المشترين والجهات الحكومية غالبا ما يكون المالك الحقيقي لديه أوراق تثبت صورية هذا السند  «ورقة ضد».

فكيف يمكنك التمسك بهذا العقد سند ملكية الكاحول وفقا لنص الفقرة الأولى من المادة 244 من القانون المدني، أنه إذا أبرم عقد صوري، فلدائني المتعاقدين وللخلف الخاص متى كانوا حسنى النية، أن يتمسكوا بالعقد الصوري، فيجوز للخلف الخاص، ولدائني المتعاقدين ومنهم المشترى بعقد غير مسجل أن يتمسك – متى كان حسن النية وقت التعاقد - بالعقد الصوري المبرم بين مدينهما دون العقد الحقيقي، وذلك حماية لحسن النية الذي لازم التصرف وهو الأمر الذي يقتضيه استقرار المعاملات طبقا للطعن رقم 8023 لسنة 74 جلسة 27/6/2006 س 57 ص 640، وعلى العموم ننصح بعدم التعامل مع من يطلق عليه اسم الكاحول.