للبائعين والمشترين فى سوق العقارات.. ما مدى تأثير حجية الأحكام الصادرة ضد البائع؟.. المُشرع فرق بين صدور الحكم قبل تسجيل العقد وبعده.. محكمة النقض تصدت للأزمة للحفاظ على حقوق المشترى أو المستأجر

فى كثير من الأحيان نجد بائعا قام ببيع عقارا أو غير ذلك لمشترى وكان هناك منازعات بين البائع والغير على تلك العين محل البيع، كما لو كانت مؤجرة للغير ويطلب المستأجر التسليم أو كان نزاع بين البائع والبائع له بطلب فسخ البيع سند ملكية البائع ولم يعلم المشترى بتلك المنازعات وصدرت أحكام ضد البائع فهل لتلك الأحكام حجية على المشترى؟.

فى التقرير التالى «اليوم السابع» يلقى الضوء على إشكالية حجية الأحكام التى تصدر ضد البائع على المشترى منه، وهل يختلف الأمر إذا كان المشترى سجل عقده أم لا؟ حيث أن هناك العديد من المشكلات والأزمات التى تحدث بين المالك والمستأجر، ما يؤدى بدوره إلى حالة من تكتظ المحاكم بمثل هذه الدعاوى – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض مجدى عزام.

الفرق بين تسجيل المشترى لعقده قبل وبعد

الحالة الأولى:

فى البداية، يجب أن نعلم جيداَ أن الأمر يختلف ما بين إذا كان «المشترى» سجل عقده وبين عدم تسجيله لعقده فإذا لم يكن قد سجل عقد شرائه، فإن الحكم الذى يصدر ضد البائع بشأن العقار المبيع يعتبر حجة على المشترى، لأنه يعتبر ممثلاً فى شخص البائع له فى تلك الدعوى المقامة ضده، وأنه خلف خاص له وتلك الحالة الأولى. 

الحالة الثانية:

أما الحالة الثانية إذا كان المشترى سجل عقده، فإن البائع لا يمثل المشترى منه فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع بعد تسجيل عقد البيع و من ثم الحكم الصادر ضد البائع بإعتباره مالكاً للعين المبيعة لا يعتبر حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه قبل صدور هذا الحكم و لم يكن مختصما فى الدعوى.

تطبيقات قضائية لمحكمة النقض

محكمة النقض المصرية تصدت لمثل هذه الإشكاليات التى يعانى منها الملايين فى محاولة لضبط العلاقة بين البائع والمشترى أو بين المالك والمستأجر حيث أكدت فى حكم لها أن الحكم الصادر ضد البائع باعتباره غير مالك للعين المبيعة يُعد حجة على المشترى الذى لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره، وأساس ذلك اعتبار المشترى ممثلاً فى شخص البائع له فى تلك الدعوى واعتباره خلفاً خاصاً له طبقاَ للطعن رقم 14068 لسنة 75 جلسة 13/5/2014.

الأصل أن البائع لا يمثل المشترى منه فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع بعد تسجيل عقد البيع و أن الحكم الصادر ضد البائع بإعتباره مالكاً للعين المبيعة لا يعتبر حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه قبل صدور هذا الحكم و لم يختصم فى الدعوى، وأن للشريك على الشيوع أن يبيع حصته شائعة وإذا سجل المشترى عقده إنتقلت إليه حصة البائع شائعة ويصبح المشترى دون الشريك هو صاحب الشأن فى القسمة التى تجرى بخصوص هذه الأعيان إتفاقاً أو قضاء، فإذا تجاهله شركاءه و أجروا القسمة مع الشريك الذى باع نصيبه بعقد مسجل، فلا يجوز الإحتجاج بهذه القسمة على المشترى الذى سجل عقده قبل تسجيل حكم القسمة طبقا للطعن رقم 79 لسنة 41 جلسة 1975/12/24 س 26 ص 1678 ق 313.

والبائع لا يمثل المشترى منه فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع بعد تسجيل عقد البيع، ومن ثم فالحكم الصادر ضد البائع باعتباره غير مالك للعين المبيعة لا يعتبر حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه قبل صدور هذا الحكم و لم يختصم فى الدعوى طبقا للطعن رقم 19 لسنة 19 جلسة 1951/04/05 س 2 ع 3 ص 592 ق 98.