عن العلاقة بين ملايين الملاك والمستأجرين.. المُشرع حمى المستأجر من المالك بـ«دعوى منع التعرض».. وحدد 5 شروط لإقامة الدعوى أبرزها «استمرار الحيازة مدة سنة كاملة».. وخبير يشرح فى 9 خطوات حيازة العقار أو الأرض

منع التعرض للحيازة من الدعاوى القضائية المكتظة بها المحاكم حيث يكون موضوع دعوى «منع التعرض» بإزالة الأعمال التى تمت، ويستوى أن تكون الأعمال قد تمت فى عقار المدعى أو المدعى عليه فإذا قام شخص مثلا بالبناء على مسافة أقل من 02 أمتار  تعرض انطلاقا من الحد الفاصل بين الملكتين، فيكون منع التعرض بغلق المطلات وترك المسافة القانونية.

فى الحقيقة ليس من الضرورى أن يقع الاعتداء على ملك الحائز، بل يتحقق التعرض فيما لو أتى المتعرض بأعمال مادية فى عقاره لكنها تتعارض مع حق الحائز، كمن يسد مجرى الماء المتصل بأرض جاره فيعارض عمله مع حق الري.

فى التقرير التالى «اليوم السابع» يلقى الضوء على إشكالية «دعوى منع التعرض» هى الدعوى الأشهر من دعاوى الحيازة على الإطلاق حيث يقصد من جراء تقريرها حماية يد الحائز بتمكينه من دفع كل ما يعكر صفو حيازته ووضع يده على حقه العينى - بحسب المحامى شريف الجعار، رئيس لحنة الدفاع القانونية عن المستأجرين.

فى البداية، يمكن لأى من هؤلاء وأمثالهم الاحتماء بـ «دعوى منع التعرض» وهم على سبيل المثال: صاحب حق الانتفاع والارتفاق والسكنى وهى الحقوق العينية الأصلية كما هى لواضع اليد على أملاك الدولة المخصصة للمنفعة العامة بقصد الانتفاع بها أو المرخص لهم من قبل الإدارة وهى أيضا للمحتكر بما يحققه له الحكر من حق البقاء والقرار على العين المحكرة، وهى للمستأجر رغم كونه حائزا عرضيا بنص خاص/575/ مدنى قبالة غير المؤجر.

دعوى منع التعرض هى الدعوى التى يتمسك فيها المدعى بحيازته القانونية التى يتعرض لها المدعى عليه؛ طالبا الحكم له بمنع هذا التعرض، وهذه الدعوى تتخذ أساسا صورة دعوى الإلزام وترمى إلى تحقيق حماية وقائية بمنع هذا التعرض مستقبلا طبقا للمادة 961 مدنى «من حاز عقار واستمر حائزا له سنه كاملة ثم وقع له تعرض فى حيازته جاز أن يرفع خلال السنة التالية دعوى بمنع هذا التعرض».

شروط دعوى منع التعرض

الفقه والقضاء ينقسم فى تعداد شروط دعوى منع التعرض ما بين 3 إلى خمسة شروط حيث يدمج الفريق المستوجب للشروط الثلاثة شرطا من شروط الفريق الخامس ضمن واحد من تلك الشروط الأربع، فالقسم الذى يشترط خمس شروط هي:

1-توافر الحيازة القانونية للمدعى.

2-أن يكون محل الحيازة حقا عينيا عقاريا.

3-مضى سنة سابقة على وضع اليد قبل وقوع التعرض.

4-وقوع التعرض فعلا.

5-رفع الدعوى قبل مضى سنه من وقوع التعرض.

شروط دعوى منع التعرض  بالتفصيل:-

حيازة العقار :

1- لأن دعاوى الحيازة لا تحمى المنقول فهو ليس له مستقر ثابت يتيسر معه تمييز الحيازة عن الملكية فى شأنه .

2-يد الحائز فى المنقول تختلط بيد المالك ومن ثم اختلطت الحيازة فى المنقول بالملكية؛ وحمت دعوى الملكية حيازة المنقول وملكيته معا، إذ أصبحت الحيازة فى المنقول إذا اقترنت بحسن النية هى نفسها سند الملكية .

3-لا يشترط أن تكون ملكية العقار قد انتقلت فعلا إلى المدعي، وإنما يكفى أن يكون حائزا له ولو استندت تلك الحيازة إلى عقد بيع عرفى .

 قضت محكمة النقض بأن: «الحيازة التى تبيح رفع دعوى منع التعرض ليست هى مجرد السيطرة المادية على العقار فحسب بل يجب أن يكون مقترنا بنية التملك وأن يكون من العقارات التى يجوز تملكها بالتقادم»، طبقا للطعن رقم 425 لسنة 54ق – جلسة 26/11/1987 .

مادة 970 مدني: «الأموال العامة أو الخاصة للدولة غير جائز تملكها أو كسب حق عينى عليها بالتقادم »

4-يشترط أن تكون الحيازة أصلية وليست عرضية أى المدعى يحوز لنفسه لا لحساب الغير، إذ ليس من حقه رفع دعوى منع التعرض .

5-صاحب حق الإنتفاع أو حق الإرتفاق أو المرتهن رهن حيازة أو المستأجر .جميع هؤلاء حائزون عرضيون بالنسبة لحق الملكية يحوزون هذا الحق لحساب غيرهم وهو المالك والذى من حقه فقط رفع دعوى منع التعرض .

6-يجوز لكل من صاحب حق الانتفاع وصاحب حق الارتفاق والمرتهن رهن حيازة والمستأجر أن يرفع دعوى منع التعرض إذا وقع التعرض على الحق الذى يباشر استعماله لحساب نفسه فهو أصيل فى حيازته ويحوزه لحساب نفسه لا لحساب المالك .

قضت محكمة النقض: «لا يملك المستأجر أن يرفع دعوى منع التعرض ضد المؤجر، لأن حيازته للعقار المؤجر غير مقترنة بنية التملك وعلاقته بالمؤجر إنما تقوم على عقد الإيجار لا على الحيازة» طبقا للطعن رقم 393 لسنة 23 ق- جلسة 23/1/1958.

7-لم يخالف القانون المدنى الجديد القانون القديم فى هذا الخصوص أما ما أباحه القانون الجديد فى المادة 575 للمستأجر من رفع دعاوى اليد جميعا ضد غير المؤجر فإنه استثناء من القاعدة العامة .

8-يجوز للشريك على الشيوع أن يرفع دعوى منع التعرض ضد الغير دون حاجه إلى تدخل شركائه فى الشيوع معه فى الدعوى، بل له أن يرفع الدعوى ضد شركائه أنفسهم إذا تعرضوا لحيازته فى الشيوع بأعمال تتعارض مع هذه الحيازة .

9-لا يشترط لرفع دعوى منع التعرض أن يكون الحائز حسن النية، فللحائز رفع دعوى منع التعرض حتى ولو كان سيئ النية .

2-استمرار الحيازة مدة سنة كاملة :

الحيازة الجديرة بالحماية هى التى استمرت مدة ما يمكن أن يقال معها أنها تكون حالة مستمرة لا يصح الاعتداء عليها وقدرت بسنة، فيكفى أن يثبت المدعى أنه حاز العقار قبل وقوع التعرض بسنة فالمدعى هو الذى يقع عليه عبء الإثبات أن حيازته دامت سنة كاملة وله فى حساب السنة أن يضم إلى حيازته مدة حيازة سلفه سواء كان المدعى خلفا عاما أو خلفا خاصا لهذا السلف .

3- أن يحدث تعرض فى الحيازة :

هذا هو الشرط الثالث من شروط إقامة هذه الدعوى فيجب توافر جميع هذه الشروط حتى يتثنى لمن أصابه ضرر أن يقم برفع هذه الدعوى .