هام لملايين الملاك والمستأجرين.. حكم قضائى بـ"فسخ عقد إيجار" تأسيساَ على المادة 158 من القانون المدنى نتيجة تأخير السداد.. والحيثيات: مفسوخ من تلقاء نفسه حال عدم الوفاء بالالتزامات

أصدرت الدائرة الثانية بمحكمة الخانكة الكلية، حكماَ قضائياَ بفسخ عقد إيجار مستأجر بعد ثبوت تأخيره فى سداد القيمة الايجارية، تأسيساَ على المادة 158 من القانون المدني، التى تنص على: "يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاَ من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا الاتفاق لا يعفى من الأعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه".  

صدر الحكم فى الدعوى المقيدة برقم 191 لسنة 2019 الخانكة – لصالح المحامية رحاب عبد العظيم، برئاسة المستشار مصطفى عمر، وعضوية المستشارين أحمد الشريف، ومصطفى أبراهيم، وسكرتارية محمد عبد العزيز. 

الوقائع

تتحصل وقائع الدعوى فيما استبان للمحكمة من مطالعة سائر أوراقها ومستنداتها، وفى الحكم الصادر في الدعوى رقم 140 لسنة 2018 مدنى الخانكة الصادر بتاريخ 27 ديسمبر 2018، والمقضي فيه بعدم اختصاص المحكمة قيمياَ بنظر الدعوى، والذى تحيل إليه فى شأن وقائع الدعوى منعاَ للتكرار وإذ نزيد عليها لربط أوصال الدعوى أنه إذا أحيلت الدعوى نفاذاَ لذلك القضاء وقيدت برقمها الحالي.

وتداولت بالجلسات فيها مثل المدعى بوكيل عنه وقدم حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من عقد بيع مؤرخ 10 ديسمبر 2004 ومثلت المدعى عليها بوكيل عنها، وقدمت حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من عقد إيجار مؤرخ 1 يوليو 2017، وحيث قدم وكيل المدعى صحيفة إدخال خصم جديد بالدعوى، وكذا مثل بالجلسات وكيل الخصم المدخل وسلم بالطلبات للمدعى بتوكيل لا يبيح ذلك، وحيث إنه بجلسة المرافعة الختامية قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم.

 

المحكمة فى حيثيات الحكم، قالت إن المحكمة تشير تمهيداَ لقضائها بأن صحيفة افتتاح الدعوى كانت بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 يناير 2010 مع تسليم العين المبينة بعريضة الدعوى للمدعى خالية من الشواغل والمنقولات، وذلك لتحقق الشرط الفاسخ في البند الخامس من العقد مع إلزام المدعى عليها بالمصاريف، وأثناء تداول الدعوى صحح المدعى شكل الدعوى بصحيفة استوفت شرائطها القانونية من الطلب الأصلي إلى طلب طرد لعدم سداد القيمة الايجارية.  

ولما كان ذلك – وكانت العبرة بحقيقة الطلبات التى أسردها المدعى الأمر الذى معه تكيف المحكمة الدعوى بطلب فسخ عقد الايجار المؤرخ 1 يناير 2010 مع تسليم العين محل عقد الايجار للمدعى خالية من الأشخاص والشواغل الأمر الذى تمضى معه المحكمة فى نظر الدعوى على ضوء ذلك الطلب، وحيث أنه عن ادخال المدعى لخصم جديد بالدعوى، فإنه لما كان المدعى قد أدخل خصماَ جديداَ بالدعوى، وذلك بموجب صحيفة معلنة قانوناَ، واستوفت شرائطها، وكان يصح اختصامه عند رفع الدعوى.  

والمحكمة تشير توطئة لقضائها بما نصت عليه المادة الأولى من القانون رقم 4 لسنة 1996 من أنه: " لا تسرى احكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ولا على ألماكن التي انتهت عقود ايجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون . 

ونصت المادة "2" من ذات القانون على أنه: "تطبق أحكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة، أو في شأن استغلالها أو التصرف فيها، ويكون للمحررات المثبتة لهذه العلاقة الايجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد توثيقها بحضور أطرافها".

وكذا نصت المادة 4/1 من ذات القانون على أنه: "ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به اعتباراَ من اليوم التالي لتاريخ نشره – لما كان ما تقدم وهدياَ به – ولما كان القانون رقم 4 لسنة 1996 قد صدر بتاريخ 30 يناير 1996 ونشر بالجريدة الرسمية في ذات اليوم ومن ثم فيسرى العمل به اعتبارا من يوم 31 يناير 1996، لما كان ذلك وكان العقد سند التداعي فى حرر بتاريخ 1 يناير 2010 ومن ثم تطبق بشأنه أحكام القانون المدني.

أما عن موضوع الدعوى، فقد أكدت – المحكمة – أن المادة 147/1 من القانون المدني نصت على أن: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون"، كما نصت المادة 158 من ذات القانون على أنه: "يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاَ من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا الاتفاق لا يعفى من الاعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه". 

لما كان ما تقدم وهدياَ به – وكان المقرر قانوناَ أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون فلا يجوز لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تعديله، كما يمتنع ذلك على القاضي أيضاَ، كما أن الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاَ من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتماَ بمجرد تحقق الشرط دون حاجة لرفع دعوى بالفسخ إذا يقع هذا الفسخ الاتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته في ذلك دون حاجة إلى رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به، فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فان حكمه يكون مقرراَ للفسخ ولا يملك معه القاضي امهال المدين لتنفيذ التزامه ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد إقامة الدعوى، إذا ليس من شأن السداد أن يعيد العقد بعد انفساخه.

  لما كان ذلك من مطالعة العقد سند الدعوى الراهنة أن البند الخامس منه قد نص على أنه: إذا تأخر المستأجر عن دفع الايجار في المواعيد المحددة لمدة شهرين، فللمالك الحق أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف ويفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائي بعد التنبيه عليه كتابة وقد قبل المستأجر بهذه الشروط...."، ولما كان الثابت بالأوراق أن المدعى عليه قد تأخر عن دفع القيمة الايجارية لمدة 24 شهر وقد أنذره المدعى رسمياَ على يد محضر بموجب الإنذار رقم 2789 في 5 مارس 2018 بسرعة سداد متأخر الأجرة عن الفترة من 1 يناير 2016 وحتى 1 ديسمبر 2017، لا سيما وأن المدعى عليه لم يثبت للمحكمة خلاف ذلك بدفع أو دفاع، الأمر الذى أضحى معه عقد الايجار مفسوخاَ.