قواعد التعامل على وحدات الشركات البائعة والخاضعة لوزارة الإسكان.. المشرع حدد 12 قاعدة بينهم 9 قواعد تخص الصحة والنفاذ.. و3 تتعلق بمشروع الإسكان الاجتماعى.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة

الواقع يؤكد أن هناك 12 قاعدة عند التعامل على وحدات الشركات البائعة والخاضعة لوزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية والوحدات التابعة للإسكان الاجتماعي 9 قواعد منها  خاصة بصحة ونفاذ عقدي وحدة أو فيلا والأرض المقامة عليها بإحدى المدن الجديدة.

 وقد ينتهي التعامل مع بعض الشركات إذا لم تقوم بسداد رسوم التنازل ورغم سداد كامل الثمن إذا أردت التصرف قد تصل القيود لإجراء واحد - فقط نقل حق الرقبة – وهناك أيضاَ 3 قواعد يجب الرجوع إليهم عند التعامل على إحدى وحدات مشروع الإسكان الاجتماعي، وبذلك تكتمل الـ 12 قاعدة.  

قواعد التعامل على وحدات الشركات البائعة والخاضعة لوزارة الإسكان

في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على الـ12 قاعدة تفصيلاَ وإجمالاَ بداية من مراجعة تأسيس الشركة، ومراجعة البنود، والتعرف على الشروط وغيرها من القواعد حيث أن النظام موجود للحفاظ على الحقوق كاملة، ولكن هل ستنتهي الإجراءات بالتسجيل أو صحة ونفاذ؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى محمد حسن.

 فى البداية - يجب من البداية إتباع بدقة الـ12 قاعدة عند التعامل على وحدات الشركات البائعة والخاضعة لوزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية والوحدات التابعة للإسكان الاجتماعي، ورغم ذلك قد ينتهي التعامل مع بعض الشركات إذا لم تقوم بسداد رسوم التنازل ورغم سداد كامل الثمن أي يحق التصرف كيفما تشاء، ومع ذلك إذا أردت التصرف قد تصل القيود في بعض الأحيان لحرية التصرف بإجراءات محدودة جدا، فعلينا مراجعة القواعد التالية من البداية – وفقا لـ"حسن".  

9 قواعد خاصة بالصحة والنفاذ

أولاَ: مراجعة تأسيس الشركة وتطورها ومشروعاتها والكيان القانوني لها.

ثانيا: مراجعة بنود عقود بيع الوحدات السكنية للمشروع الذي يعد صياغته البائع "الشركة".

ثالثا: معرفة شروط الشركة كعدم التنازل عن أى من الوحدات المباعة إلا بعد المراجعة المالية الدقيقة للوحدة محل التنازل وبشروط.

رابعا: معرفة شروط من وزارة الإسكان، كعدم جواز التنازل عن ملكية الوحدات قبل الرجوع للاشتراطات العقارية للحصول على هذه الوحدات.

خامسا: مراجعة قرارات امتيازات الوحدة وهل سارية أم ألغيت عند البيع أو الشراء.

سادسا: معرفة الشركة التي تقوم بإدارة وتشغيل وصيانة المشروعات الخاصة بالشركة فى هذه المدن.

سابعا: مراجعة العقد مع الشركة وهل ينص على أن إجراءات التسجيل العقاري للمشتري تتم من خلال الشركة.

ثامنا: مراجعة الكيان القانوني الصحيح للسكان هل هو اتحاد شاغلين للسكان كافة وقواعده.

تاسعا: نقاط صحة ونفاذ عقدي وحدة أو فيلا والأرض المقامة عليها بإحدى المدن الجديدة تأسيسا على أن عقود البيع المطلوب القضاء بصحتها ونفاذها قد توافرت لهما أركان انعقادهما وشروط صحتهما من رضاء صحيح، ومحل محدد وجائز التعامل فيه وثمن نقدي معلوم، وأن المشترى قد قام بسداد ثمن الوحدة أو الفيلا المبينة بعقد البيع كاملا وفقا لصورة مخالصة السداد والمعلق نفاذ العقد على سدادها وذلك للشركة، كما قامت الشركة الأخيرة بسداد ثمن الأرض محل عقد البيع والمقام عليها عين التداعي وأعيان أخرى للهيئة، وفقا للثابت من صورة كتاب الهيئة الأخيرة للشركة المذكورة المرفق بالأوراق، ومن ثم زال قيد تحرير العقود النهائية بخصوص بيع تلك الأراضي. 

وهناك 3 قواعد يجب الرجوع إليهم عند التعامل على إحدى وحدات مشروع الإسكان الاجتماعي:

عاشرا: الرجوع للقانون رقم 93 لسنة 2018 وهو الذي ينظم المعاملات الخاصة بوحدات الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري.

حادي عشر: الرجوع للمنشور رقم 4 لسنة 2019 للشهر العقاري والتوثيق امتناع الشهر العقاري عن إجراء أي معاملات على وحدات وأراضى برنامج الإسكان الاجتماعي إلا بعد موافقة مجلس إدارة الصندوق.

ثاني عشر: الرجوع للقرار رقم 1495 لسنة 2018: بشأن إصدار نماذج عقود التمويل العقاري للوحدات المدعومة من صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري.