8 بنود ثابتة فى عقد المعاملات العقارية متفرعة عن الملكية.. تعرف عليها

يرغب بعض الناس في شراء قطعة أرض كنوع من أنواع الاستثمار المُربِح، بينما يبحث البعض الآخر عن الخصوصية في السكن، لكن يشمل قرار شراء قطعة أرض كثيرًا من الخطوات الضرورية التي تحتاج القيام بها، حتى تضمن شراء أرض جيدة إذا كنتَ تريد استثمارًا آمِنًا دون أي مشاكل.  

ويُعتبر الاستثمار في قطاع الأراضي من أهم القطاعات وأوسعها نشاطاً، إذ شهدت السنوات الماضية نجاح مثل هذا النوع من الاستثمارات نظراً لتقديم العديد من التسهيلات للمستثمرين في هذا المجال، ولذلك فإن عمليات بيع الأراضي تتكرّر بشكل كبير، وبالتالي لا بدّ للبائع والمشتري على حد سواء أن يحرص كل منهما على تفادي الأخطاء التي تقع عند صياغة وتوقيع عقد بيع ارض لصون حقوق طرفي التعاقد في حال وقوع أي خلاف أو مشكلة فيما بعد. 

8 بنود ثابتة فى عقد المعاملات العقارية متفرعة عن الملكية

فى التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على 8 حقوق تكتب كبنود ثابتة في أى عقد بيع للمعاملات العقارية متفرعة عن الملكية العقارية، وطرق إثباتها 5 حقوق عينية أصلية و2 تبعية و3 حماية لحق الملكية الأهم تفعيلها، حيث يُعرّف العقد على أنه اتفاق نصي بين الأطراف المتعاقدة، وفي حال بيع الأرض فإن عقد بيع الأرض يُعتبر صيغة مكتوبة بين البائع والمشتري لإثبات عملية البيع ونقل الملكية من البائع إلى المشتري – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض عبد الرحمن الشريف.

فى البداية - هناك العديد ممن يسعون للاستقرار بإنشاء منزل خاص بهم حرصا على الخصوصية، يعانون من مشاكل عديدة فى العقود أو بنود العقد أو من الإجراءات والصعوبات التي تواجههم فى ذلك، وإذا كنت ترغب فى شراء قطعة أرض بغرض البناء، فهناك خطوات يجب عليك إتباعها، لتتجنب الصعوبات التي تواجه غير المتخصصين فى أعمال البناء والتعامل فى السوق العقارية – وفقا لـ"الشريف".   

وكما ذكرنا هناك 8 حقوق تكتب كبنود ثابتة في أى عقد بيع للمعاملات العقارية متفرعة عن الملكية العقارية، وطرق إثباتها 5 حقوق عينية أصلية و2 تبعية و3 حماية لحق الملكية الأهم تفعيلها كالتالي:

 أولا: الحقوق العينية الأصلية

1-حق الانتفاع:

نجد أن حق الاستعمال وحق السكني نوعا من حق الانتفاع وهو حق عيني يخول لشخص معين الخصوص علي منفعة شيء أو حق للغير، ويكون للمنتفع تتبع الشيء في أي يد يكون لاقتضاء حقه منه وباعتبار المنتفع صاحب حق علي منفعة الشيء فإنه يكون له استعماله كما يكون له استثماره المواد من 985 – 998 من القانون المدنى.

2-حق الحكر:

الحكر حق عيني يقوم علي أرض في حاجة إلى الإصلاح ويخول صاحبه وهو المحتكر الانتفاع بهذه الأرض نظير القيام بتعميرها بالبناء عليها أو بالغراس فيها بالإضافة إلى دفع أجرة المثل، وهذا الحق مستمد من الشريعة الإسلامية وهو فيها يرد علي الأراضي المملوكة، وقد قصر القانون المدني الحكر علي الأراضي الموقوفة 1012 مدني بقولها لا يجوز ترتيب حق حكر علي ارض غير موقوفة للمحتكر الانتفاع بالأرض المحكرة بكافة أوجه الانتفاع سواء كان ذلك باستعمالها أو باستثمارها المواد 999 – 1013 . 

3-حق الارتفاق:

القانون المدني بالمادة 1015 حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص أخر كحق شرب أو مجري أو مسيل أو مطل أو مرور يتقرر العقار علي عقار، فالارتفاق عبء علي عاتق العقار المرتفق به، ويجوز أن يترتب الارتفاق علي مال عام أن كان لا يتعارض مع الاستعمال الذي خصص له هذا المال م 1015 – 1029.

ثانيا: الحقوق العينية التبعية

1-الرهن الحيازي:

وهو عقد يلتزم به شخص ضمانا لدين عليه أو علي غيره أن يسلم إلى الدائن أو إلى أجنبي يعينه المتعاقدان شيئا يترتب عليه للدائن حقا عينيا يخوله حبس الشيء لحين استيفاء الدين وأن يتقدم الدائنون العاديون والدائنون التاليون له في المرتبة في اقتضاء حقه من ثمن هذا الشيء في أي يد يكون، طبقا للمواد من 1096 ـ 1129.

2-حقوق الامتياز:

الامتياز أولوية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لصفة ولا يكون للحق امتياز إلا بمقتضى نص في القانون وترد حقوق الامتياز العامة علي جميع أموال المدين من منقول وعقار وعلي سبيل المثال: المصروفات القضائية، الضرائب والرسوم، المواد من 1130 – 1149.

وسائل حماية حق الملكية

لحق الملكية دعوي تحميه وهي دعوي الاستحقاق، فلا يجوز أن يحرم أحد من ملكه ولا يجوز نزع ملكيته جبرا عنه إلا بشروط، وهناك دعوي الاستحقاق: هي التي يكون محلها المطالبة بملكية الشيء، عقار كان أو منقولا فهي أذن الدعوى التي تقوم لحماية الملكية ولا تسقط دعوي الاستحقاق بالتقادم . 

طرق إثبات الملكية في دعوي الاستحقاق

1-السجل العيني.

2-التقادم المكسب الطويل أو القصير مدة خمس عشرة سنة بل يستطيع المدعي حسن النية ومعه سبب صحيح أن يمتلك العقار بحيازته مدة خمس سنوات متواليات.

3-الحيازة: إذا استوفت شرائطها المادة 964 مدني "من كان حائزا للحق اعتبر صاحبه، حتى يقوم الدليل علي العكس".