لملايين الملاك والمستأجرين.. أفضل الطرق لتجنب المنازعات العقارية.. 6 نقاط رئيسة لحماية المستأجر أو المشترى من ألاعيب الملاك.. تتضمن البحث واختيار العقار حتى كتابة وصياغة العقود.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة

هناك 6 نقاط رئيسية وحلولها لكافة المعاملات والمنازعات العقارية وحلولها فى مصر التي أصبحت أكثر ما يشغل الجميع وخاصة القانونيين لكثرتها، ولعلو قيمة العقارات بشكل مبالغ فيه من "بيع ملك الغير، التقادم المكسب للملكية، غصب الحيازة" وفى التعامل مع الجهات الرسمية التي يتطلب الأمر التعامل معها في تلك المنازعات مثل "المساحة – الشهر العقاري – مكتب الخبراء"، وكذا صياغة العقود وتسجيلها بائعين أو مشترين أو ملاك أو مستأجرين أو محاكم حتى يستفيد كافة الأطراف ولا تكون هناك خسائر فلكية فى الوقت والأموال.  

في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على الستة نقاط لكافة المعاملات والمنازعات العقارية للخروج من الحلقة المفرغة بداية من التعريف والمعنى الحقيقى لكلمة العقار وكيفية البدء فى البحث واختيار العقار أيا كان ومن أى جهة والحصول على المعلومات، وكتابة كافة العقود، والمنازعات المدنية مع المعاملات العقارية وصياغة العقود وتسجيلها، وتنفيذ الأحكام – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض ياسر سيد أحمد.

معنى كلمة عقار

أولا: معنى كلمة عقار العقار هو قطعة الأرض وما تحتويه من أبنية أو مصادر طبيعية كالنباتات والمياه والمعادن مع مراعاة ما تحدده القوانين المحلية لكل دولة بالنسبة لملكية المصادر الطبيعية وفى اللغة العربية هي كل ملك ثابت له اصل كالأرض أو المباني وجميع أنواع الممتلكات الثابتة وغير المنقولة وكل ما يرتبط بها من حقوق مالية.

ثانيا: يبدأ البحث واختيار العقار أيا كان ومن أى جهة والحصول على المعلومات:

التراخيص اللازمة ثم البناء والتشطيبات والتسويق والمبيعات وفى أى مكان طبقا لوضع السوق وأفضل وقت للبيع والشراء وتقيم دورة رأس المال والعائد على الأرباح والتعامل مع قاعدة العملاء والمعاملات الورقية والحكومية للمشاريع سواء الأفراد أو الشركات أو المطورين أو الجهات الرسمية وجميع نواحي العقارات والأنشطة التجارية أو العقارية ومراحل استثمار العقارات والتطوير والتمويل والاستخدام وإعادة التشييد والتصرفات وإيجاد الحلول ومتابعة كاملة لكل ما يخص العقار سواء مكتوب أو على السوشيال ميديا أو خلافه لكافة الأحكام والقوانين والإجراءات الخاصة بالعقار كل حرف وكلمة له معنى باحترافية كاملة وإتمام الصفقات التجارية والعقارية، وذلك لحماية الممتلكات على الصعيد الخاص أو الشركات. 

ثالثا: كتابة كافة العقود :

بيع أو شراء أو إيجار باحترافية كاملة سواء عن البائع أو المشترى قبل الوصول لأي منازعات بالحرص منذ البداية على التعاقد السليم بكل ما يرتبط بالعقار من الألف إلى الياء حيث أنه يرتبط بكافة القوانين السارية الخاصة بعقود البيع والشهر العقاري والتوثيق وخلافه وما يخص التعامل من أى نوع من الضرائب أو حكر أو أملاك دولة أو مشاكل مستقبلية خاصة بالتراخيص أو حقوق الغير ليصبح في النهاية نموذج التعاقد بدون أى ثغرة نتيجة العلم بكافة القوانين والمراجع والأحكام الخاصة ثم تحرر العقود ويتم امتلاك العقارات وتشغيلها والتصرف فيها ورغم كل ما تقدم تبدأ بدون نهاية وقد تصل لعشرات السنين بخسائر فادحة.

رابعا: المنازعات المدنية:

مع المعاملات العقارية وصياغة العقود وتسجيلها وهى: قضايا التعويضات ودعاوى الإيجارات والمنازعات العقارية وتنفيذ الأحكام من كافة النواحى لتشمل: ما يخص البائعين والمشترين المنازعات المدنية ومسؤولية المقاول أو المقرض وقضايا الملكية والمخالفات التعاقدية…إلخ، واتحاد الشاغلين وتنظيمه ومشاكله دعاوي الفسخ والتعويض من فسخ العقود والتأخير والاستلام وخلافة الوساطة والتحكيم والتقاضي، ودعاوى الملاك والمستأجرين كدعاوي الطرد والإخلاء والمفاوضات الإيجارية وحل مشكلات كلاً من الطرفين المؤجر والمستأجر وقضايا التعويضات على الأشخاص لما أصابهم من أضرار تسبب فيه الآخرون سواء كان الآخرون أشخاصا طبيعية أو أشخاصا اعتبارية وعلى شركات التأمين ، "التعويض عن عدم تنفيذ التزام عقدى – التعويض عن تأخير المقاول فى التسليم ...... ألخ". 

وكذا دعاوى الإيجارات والعلاقة الإيجارية قبل صدور قانون الإيجار الجديد رقم 4 لسنة 1996 وما بعد صدور هذا القانون، فالعلاقة الإيجارية التى بدأت بعد صدور هذا القانون فهى علاقة محددة المدة يتفق المؤجر والمستأجر على مدتها وحدها الأقصى 59 سنة، وذلك بخلاف العلاقة الإيجارية التى نشأت قبل صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 وهى كانت علاقة غير محددة المدة وهى أكثر العلاقات التى يشوبها نزاع دائم "دعاوى الطرد بخلاف أنواعها – عدم سداد الأجرة – استخدام العين لغير السبب التى أعدت من أجله – دعاوى إثبات العلاقة الإيجارية – دعاوى الامتداد".

خامسا: تنفيذ الأحكام:  

يتصور الكثيرون بعد قضاء سنوات من التقاضى للوصول إلى حقوقهم أنهم بمجرد الحصول على الحكم أن معركتهم القضائية قد انتهت لكنها فى الحقيقة تكون قد بدأت وتنفيذ الحكم القضائى واحدة من الصعوبات التى تواجه المحكوم لصالحه لكثرة الطرق التى يمكن أن تمارس لعرقلة التنفيذ "القانونية منها وغير القانونية"، وجدير بالذكر أن تنفيذ الحكم يستهلك المنفذ لصالحه الحكم ماديا وأدبيا بل أنه قد يصل فى بعض الأحيان إلى استمرار معركة التنفيذ إلى فترة قد تجاوز السنتين لردود وأفعال الخصم التى قد تمارس لعرقلة تنفيذ الحكم وما أكثرها. 

سادسا: راجع مستنداتك وبنودك  

قبل أن تصل إلى المحكمة قبل التقاضي ضرورة إنجاز أي وثيقة حيث تعد حقاً مفيدة في أي شأن عقاري ولكن إذا أجبرت على المحكمة راجع مستنداتك وعقودك يوميا تصدر الكثير من الأحكام العادلة، فعلى كل شخص أن يراجع معلوماته القانونية قبل شراء أى عقار لا تقع أنت ومن حولك فى أي مشكلة خاصة بمسكنك تحقق من مستندات الملكية وإمكانية نقل الأرض أو الشقة أو العقار وتسجيله وحفظ ملكيته باسمك أبحث واستفسر عن كل شيء.