هام لملايين الملاك والمستأجرين.. النقض تسد الباب أمام أحد صور تحايل المؤجر على المستأجر فى عقود الإيجار القديم.. الحيثيات: العقد الجديد لا يلغى القديم طالما تمسك المستفيد بالعلاقة الإيجارية السابقة للعين

أصدرت محكمة النقض، حكماَ مهماَ سدت فيه الباب أمام أحد صور تحايل المالك علي المستأجر في عقود الإيجار القديم، ورسخت لعدة مبادئ قضائية عن تنظيم العلاقة بين الطرفين، قالت فيه: "قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد عن العين التى يستأجرها ليس فيه ما يحول دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة عليها ما لم يثبت على وجه قاطع أن إرادتى الطرفين اتجهتا إلى إنشاء علاقة إيجارية جديدة منبتة الصلة بالعلاقة السابقة ولو كانت بنفس شروطها".   

الوقائع.. المحكمة تصدر حكم بإنهاء العلاقة الايجارية لصالح المالك

صدر الحكم فى الطعن المقيد برقم 2767 لسنة 88 قضائية، برئاسة المستشار  محمد محمود نمشة حيث قالت المحكمة فى حيثيات الحكم – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن دعواه أمام محكمة القاهرة الجديدة الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء العلاقة الإيجارية عن الشقة المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 4 فبراير 2012 والتسليم، وقال بياناً لذلك إنه بموجب هذا العقد يستأجر منه الطاعن عين النزاع مقابل أجرة شهرية مقدارها 7 جنيهات ونصف ولانتهاء مدة العقد وعدم رغبته في التجديد فقد نبه عليه بتسليم العين، وإذ لم يمتثل فقد أقام الدعوى، والمحكمة قضت بالطلبات.

المستأجر يستأنف لإلغاء الحكم والمحكمة ترفض الاستئناف وتؤيد الحكم  

وفى تلك الأثناء - استأنف الطاعن هذا الحكم وفى غضون 21 ديسمبر 2017 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً لحين الفصل في الموضوع وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

المستأجر يطعن على الحكم بطريق النقض ويدفع بأن عقد الإيجار قديم

ومما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع، وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك فى صحيفة الاستئناف بأن عقد الإيجار المؤرخ ١ يناير ١٩٧٨ هو الذى يحكم العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده عن عين النزاع، وأن هذا العقد الخاضع لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية مازال قائماً ولم يثبت إلغاؤه قضاءً أو رضاءً، وأن عقد الإيجار المؤرخ 4 فبراير 2012  حرر مع المطعون ضده بعد شرائه للعين، وتضمن النص على أنه امتداد للعقد المؤرخ 1 فبراير 2001 الذى هو امتداد للعقد المؤرخ 1 يناير 1978، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضى بتأييد الحكم الابتدائي الذى أنهى العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده على سند من أنه يحكمها عقد الإيجار المؤرخ ٤ فبراير ٢٠١٢ والخاضع لأحكام القانون المدنى، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .

النقض تحكم لصالح المستأجر وتؤكد: عقد الإيجار الجديد لا يلغى القديم

المحكمة فى حيثيات الحكم قالت إن هذا النعى في محله، ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التى انتهى إليها الحكم، إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية ويترتب عليه البطلان، كما أنه ولئن كان التفاسخ – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – كما يكون بإيجاب وقبول صريحين يكون أيضاً بإيجاب وقبول ضمنيين إلا أنه يجب على محكمة الموضوع، إذ هى قالت بالتفاسخ الضمنى أن تبين كيف تلاقت إرادتا طرفى التعاقد على حل العقد وأن تورد من الوقائع والظروف ما اعتبرته كاشفاً عن هاتين الإرادتين بحيث لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على قصد التنازل حسبما تقضى به المادة 90 من القانون المدنى، وذلك بأسباب سائغة من شأنها أن تؤدى إلى ما رتبته عليها المحكمة، كما أن المقرر أن قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد عن العين التى يستأجرها ليس فيه ما يحول دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة عليها ما لم يثبت على وجه قاطع أن إرادتى الطرفين اتجهتا إلى إنشاء علاقة إيجارية جديدة منبتة الصلة بالعلاقة السابقة ولو كانت بنفس شروطها.

لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك في صحيفة الاستئناف بأنه يستأجر عين النزاع من المالك الأسبق لها بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1 يناير 1978 والذى يخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، وأن العقد المؤرخ 4 فبراير 2012 الذى يستند إليه المطعون ضده حرر بمناسبة شرائه للعين ولا ينشئ علاقة إيجارية جديدة منبتة الصلة عن العلاقة التى يحكمها العقد الأول وقد نُصَّ فيه على أنه امتداد للعقد المؤرخ 1 فبراير 2001 الذى هو امتداد للعقد المؤرخ 1 يناير 1978، وإذ لم يعن الحكم المطعون فيه بتحقيق هذا الدفاع رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه – لو صح – أن يتغير به وجه الرأى في الدعوى، وقضى بتأييد الحكم الابتدائى الذى أنهى العلاقة الإيجارية تأسيساً على أن عقد الإيجار المؤرخ 4 فبراير 2012  يخضع لأحكام القانون المدنى، فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث أسباب الطعن وعلى أن يكون مع النقض الإحالة.