لملايين الملاك والمستأجرين.. ماهى حالات الإخلاء وإنهاء العلاقة الإيجارية وفسخ عقد الإيجار؟.. المشرع وضع لإنهاء النزاع بين الطرفين المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981.. وحدد 35 حالة للطرد من العين المؤجرة

تشغل قضية الايجارات القديمة والعلاقة المنظمة بين المؤجر والمستأجر ملايين المواطنين فى مصر، وذلك بعد ظل سعى الحكومة لإصدار تشريع جديد يتلافى عيوب القانون القديم، إلا أن الواقع المرير يؤكد أن المحاكم المصرية تكتظ بملايين الدعاوى القضائية المتعلقة بطرد المالك للمستأجر، وذلك لأسباب عدة تنشأ عنها النزاعات بين الطرفين نتيجة عدم الدراية الكاملة لحقوق كلا الطرفين وواجباتهما تجاه بعضهما البعض، فتكون المحكمة هى الطريق الأمثل لحل النزاع القائم.

وتعتبر مسألة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تشغل بال الملايين في الوقت الذي لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروعي "قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر"، وكذا "قانون الإيجارات القديمة"، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف يتم إقراره من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.   

ماهى حالات الإخلاء وإنهاء العلاقة الايجارية وفسخ عقد الإيجار؟

في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين من خلال رصد 35 سبباَ للإخلاء وإنهاء العلاقة الإيجارية وفسخ عقد الإيجار، وذلك فى الوقت الذى يصف فيه المراقبون مجرد مناقشة - قانون الإيجار القديم - بمثابة الخوض في حقل ألغام، كونه يتناول شأن ملايين من الأسر المصرية، ولكن ترك الأمر على ما هو عليه يزيد من حدة تفاقم المشكلة – بحسب الخبير القانوني والمحامى المتخصص فئ الشأن العقاري محمد حسن.

35 حالة للطرد من العين المؤجرة  

فى البداية - أسباب الإخلاء فى ظل قانون الإيجارات القديم القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 تتمثل في الحالات القانونية للإخلاء التي أوردتها المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على سبيل الحصر هي:

1-حالة تهدم العقار الآيل للسقوط الذي به العين سواء أكان هذا التهدم كامل أم فى جزء منه .

2-حالة عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة خلال 15 يوما مـن تاريـخ إنذاره بالوفاء.

3-حالة تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة.

4-حالة ثبوت أن المستأجر تنازل عن العين, أو أجـرها من الباطن بغير إذن كتابي صريح مـن المالك.

5-حالة ترك المستأجر العين للغير أو لزوى القربى بقـصد الاستغناء عـنه نهائيا.

6-حالة ثبوت أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة بموجب حكـم قضائي نهائي.

7-حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضـاره بسلامة المبنى بموجب حكـم قضائي نهائي.

8-حالة ثبوت أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضارة بالصحـة العامة بموجب حكـم قضائى نهائى.

9-حالة ثبوت أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله فى أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكـم قضائى نهائى. 

الحالات القانونية الأخرى التي يقضى معها بالإخلاء:

10-حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة.

11-حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم.  

12-غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل.

13-حالة الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس فى جريمة ماسة بالسمعة والشرف.

14-حالة تقديم المستأجر مستند مزور فى قضيته مع المالك.

15-حالة استخدام العين المؤجرة فى غير الغرض الذي أجرت من أجله.

16-حالة اندلاع حريق فى العين المؤجرة وحدوث تلفيات.

17-حالة تربية طيور أو أغنام أو مواشى بالعين المؤجرة.

18-حالة بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات – شقق - جاهزة للسكنى. 

ولا تسرى أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على:

19-المساكن الملحقة بالمرافق والمنشئات وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل.

20-المساكن التى تشغل بتصاريح أشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الإسكان والتعمير.

21-كما لا تسرى أحكام قوانين الإيجار القديمة على الشقق الواقعة بالقرى.

22-كما لا تسرى أحكامه على المناطق السكنية التي لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى.

23-إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية.

24-إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدة، وفق المادة 565.

25-أنه إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع.

26-إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم.

27-يتحمّل المستأجر ثمن المياه تقديره "بالعدّاد"، ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي.

28-إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر، الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة، وتسري المادة 563.

29-ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وفق المادة 598 

.

القانون رقم 4 لسنة 1996 فسخ عقد الإيجار

30-اتفاق العاقدين على إنهاء العقد.

31-تحقق شرط فاسخ صريح.

32-اتحاد الذمة.

33-الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته.

34-هلاك العين المؤجرة.

35-إبطال سند ملكية المؤجر او فسخه انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته.  

وبالنظر لأحكام المادة سالفة البيان يبين أن أسباب الإخلاء قد أوردها المشرع على سبيل الحصر وهى قواعد آمرة متعلقة النظام العام وتسرى بأثر فورى على جميع المراكز والوقائع القائمة، ويلاحظ أن المشرع بما أورده من قيود على أسباب الإخلاء، فإن المؤجر يكون مقيدا بتلك القيود والضوابط، فلا يستطيع تعديها أو القياس عليها، وذلك لأنها واردة على سبيل الحصر لا البيان وهو ما أملته اعتبارات النظام العام التي استوجبت إصدار التشريع الخاص.