لملايين الملاك والمستأجرين.. 16 عنصر يحكم عقد الإيجار والتزامات المؤجر والمستأجر فى مصر.. أبرزها 7 عناصر مؤثرة فى عدم حل مشاكل عقد الإيجار.. ترتب عليها 9 التزامات 5 على المؤجر و4 على المستأجر

"عقد الإيجار" من العقود الخاصة المهمة والملزمة والأكثر تداولاً بين الأشخاص، ولذلك أولته التشريعات أهمية خاصة، وهو من أكثر العقود التي فيها منازعات أمام المحاكم المدنية، حيث أن المنازعات بين المؤجر والمستأجر هي المرأة الكاشفة والعاكسة للتغيرات السياسية والاقتصادية والاجتماعية وحتى الأخلاقية التي تحدث في المجتمع .

والإيجار هو من الناحية الاقتصادية وسيلة لاستثمار المؤجر ما لا يحتاجه من أملاكه وللحصول منها على منفعة معينة, ومن الناحية الاجتماعية هو الإطار القانوني الذي يجمع بين طائفتين أحدهما تمثل رأس المال والأخرى تمثل قوة في العدد فهو يحقق التضامن الاجتماعي بينهما، فعقد الإيجار هو العقد الذي يُمكن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محدودة مقابل بدل إيجار معلوم, وينصب عقد الإيجار على العقارات والمنقولات, بمختلف أنواع النشاطات التجارية أو الحرفية أو الصناعية .  

فى التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين بخصوص الالتزامات التي تحكم العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر حيث أن عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين، فالمؤجر دائن للمستأجر بالأجرة كما أنه مدين في الوقت ذاته للمستأجر بأن يُمكنه من الانتفاع بالعين المؤجرة, وبالتالي التزام أحد طرفيه تعد سبباً لالتزام الطرف الأخر, وبطلانه وانقضائه يعد سبباً أيضاً في بطلان وانقضاء التزام الطرف الأخر – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض عبدالرحمن عبدالبارى الشريف .

فى البداية – يعتبر عقد الايجار من عقود المعاوضة حيث كل طرف يأخذ مقابلاً لما يعطيه ولا يمنع وصفه بأنه عقد معاوضة أن يكون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة هو انتفاع مؤقت, وهذا ما يميز عقد الإيجار عن عقد العارية، وهنا 16 عنصر تحكم عقد الايجار والتزامات المؤجر والمستأجر فى مصر منها 7 عناصر مؤثرة فى عدم حل مشاكل عقد الايجار ترتب عليها 9 التزامات 5 على المؤجر و4 على المستأجر فى علاقة متشابكة ليس لها مثيل نتيجة 15 قانون ولوائحها التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنها ومائة عام كانت تحكم العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر فى مصر ويحكم هذه العقود التي تحررت طبقا لكافة قوانين الإيجارات المتعاقبة السابقة – وفقا لـ"الشريف". 

7 نقاط مؤثرة فى عدم حل مشاكل عقد الإيجار:

1-إن عقد الإيجار من العقود الخاصة المهمة والملزمة وهو من أكثر العقود التي فيها منازعات أمام المحاكم المدنية.

2- المنازعات بين المؤجر والمستأجر تعكس التغيرات السياسية والاقتصادية والاجتماعية.

3-والإيجار هو من الناحية الاقتصادية وسيلة لاستثمار المؤجر وقوة في العدد للمستأجر فهو يحقق التضامن الاجتماعي بينهما.

4-عقد الإيجار هو العقد الذي يُمكن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محدودة مقابل بدل إيجار معلوم, وينصب عقد الإيجار على العقارات والمنقولات.

5-وهو من العقود الملزمة للجانبين فالمؤجر دائن للمستأجر بالأجرة، كما أنه مدين في الوقت ذاته للمستأجر بأن يُمكنه من الانتفاع بالعين المؤجرة.

6-ويعتبر من عقود المعاوضة وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة هو انتفاع مؤقت.

7-وللعقد أركان كباقي العقود من رضا وسبب ومحل. 

وقد ترتب على ما تقدم

9 التزامات 5 على المؤجر و4 على المستأجر فى علاقة متشابكة ليس لها مثيل

التزامات المؤجر :

1-التزامه بتحرير العقد, ويثبت عقد الإيجار بوجود كتابة من المالك.

2-إلتزامه بتسليم العين المؤجرة يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة بذاتها بما أعدت له لمنفعة مقصودة للمستأجر طوال مدة عقد الإيجار المتفق عليها فور انعقاد العقد.

3-صيانة العين المؤجرة والحفاظ عليها ويكون بإزالة جميع العوائق التي تقف في طريق الاستفادة من منفعة العين.

4- التزامه بضمان العيب الخفي هو العيب المؤثر والخفي وغير المعلوم الذي يظهر في العين المؤجرة أو أحدى ملحقاتها.

5-ضمان التعرض يتعهد المؤجر أن لا يقف عائقاً بين المستأجر والانتفاع بالمؤجر أو ينقص منه. 

التزامات المستأجر:

1-التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة أول ما يلتزم به المستأجر أداء الأجرة المتفق عليها وفي الموعد المتفق عليه بالعقد.

2-التزام المستأجر بحفظ العين المؤجرة واستعمالها فيما أعدت له على المستأجر أن يلتزم باستعمال العين استعمالاً الذي أعدت له وصيانتها.

3-التزام المستأجر برد العين المأجورة عند انتهاء مدة العقد حيث يجب تسليمها بالحالة التي استلمها وقت بداية الانتفاع بها وقت انتهاء العقد أو وقت الفسخ.

4-انتهاء عقد الإيجار ينتهي عقد الإيجار لعدة أسباب منها انتهاء مدة العقد المتفق عليها، الهلاك الكلي وله صورة وأحكامه، وكذلك الهلاك الجزئي، اتحاد الذمة، تغيير المستأجر محل إقامته …..إلخ.