حديث الساعة.. من يدفع قيمة التصالح فى مخالفات البناء؟.. 3 سيناريوهات مطروحة أمام المشرع لحسم النزاع بين البائع والمشترى.. والقاعدة السارية تقول: "منْ المستفيد منَ التصالح؟".. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة

قانون التصالح في مخالفات البناء رقم 17 لسنة 2019 صدر خلال الفترة الماضية بموافقة ثلثي أعضاء مجلس النواب، وذلك لكونه يتضمن آثر رجعي يقضي بسريان أحكامه علي وقائع نشأت في ظل قوانين سابقة قبل صدوره خروجا علي قاعدة الأثر الفوري المباشر للقانون، وانحساره عن الوقائع التي حدثت في الماضي.   

وفى هذا الشأن - اتخذت الدولة العديد من الإجراءات القانونية، وأصدرت عدة قوانين وقرارات تنفيذية لمعالجة ظاهرة البناء المخالف، وتم تمديد مهلة التصالح في مخالفات البناء حتى نهاية سبتمبر 2020، وبناء على ذلك تم تصنيف المخالفات الجائز التصالح فيها، وحيث أن الحكومة عازمة على تطبيق الإزالة الوجوبية بكل حزم حتى للوحدات السكنية المشغولة بالسكان.   

من يدفع قيمة التصالح فى مخالفات البناء البائع أم مشترى الشقة؟

فى التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية من خلال الإجابة على سؤال أصبح حديث الساعة فى المجتمع المصري، وذلك بعد تصدر قانون التصالح في مخالفات البناء رقم 17 لسنة 2019 المشهد المتمثل فى من يدفع قيمة التصالح البائع أم المشترى "شاغل الوحدة"؟ في ظل قانون التصالح الجديد رقم 17 لسنة 2019 الصادر بتاريخ 7 أبريل 2019 – بحسب الخبير القانوني والمحامى خالد عطالله.

فى البداية - قانون التصالح الجديد رقم 17 لسنة 2019 الصادر بتاريخ 7 أبريل 2019 قنن أوضاع المباني المخالفة، وجعلها قانونية بمقابل مبالغ مالية تدفع من المستفيد لخزانة الدولة فتستفيد الدولة بحصيلة مالية ويستفيد صاحب الشقة بمساواتها بالشقق المرخصة، وهذا الأمر تسبب في إشكالية بين بائع الشقة ومشتري الشقة – شاغل الوحدة - ونتج عن ذلك سؤال يتداول كثيرا هذه الأيام وفيه اختلاف كبير بين أصحاب وتجار ومقاولين العقارات وبين مشترين الشقق من يدفع قيمة التصالح؟ - وفقا لـ"عطالله".

ولكى تتم الإجابة على هذا السؤال يجب أن نعى أن هناك عدة حالات تختلف كل منها عن الأخرى، وفى كل حالة يختلف من عليه الحق بسداد مقابل التصالح كالتالي:

الحالة الأولى:

عبارة عن شقة مباعة قبل صدور القانون فى 7 أبريل 2019 وهذا يعنى أن البائع والمشترى ليس لديهم علم بالقانون مسبقا والمشتري على علم بأن الشقة في الأدوار المخالفة، إذن هنا نطبق مبدأ "من المستفيد؟"، بمعنى ننظر من المستفيد من عملية التصالح  البائع أم المشترى، وبالتالي المستفيد هو من سيدفع قيمة التصالح، ولول افترضنا أن مساحة الشقة 100 متر حيث يصل التصالح فيها لـ 40 ألف جنية أو حسب السعر الذي ستحدده اللجان حسب كل منطقة على حده.   

أما لو البائع هو من قام بعملية الدفع للتصالح فما هو وجه الاستفادة من دفع 40 ألف جنية، والشقة أصبحت مرخصة، فهنا البائع لم يستفيد شىء من تحويل الشقة من مخالف إلى رخصة، فهو باعها على أساس مخالف، والمشترى أشترى الوحدة أو الشقة على هذا الأساس.

أما فئ حالة لو المشترى هو الذي قام بدفع مبلغ التصالح سننظر إلى وجه الاستفادة بالنسبة للمشترى، فقد استفاد بأن الشقة تحولت من مخالفة إلى شقة مرخصة، وبناء على تلك الرخصة له الحق فى الحصول على كل المميزات أولها ارتفاع سعرها حيث سيرتفع سعرها أضعاف قيمة التصالح، وأيضاَ سيستفيد المشترى بتركيب عدادات مرافق مياه وكهرباء مرخصة وليس "كودى"، وبذلك يستطيع تسجيلها بالشهر العقاري، وهذا الأمر يستطيع من خلاله سحب قرض من البنك وغيرها من المميزات.

ملحوظة:

الحالة الثانية:

وهذه الحالة تعتبر أفضل وأحسن الحالات التي لا يجوز فيها أى جدال وهى عبارة عن شقة مباعة بعد صدور قانون التصالح 7 أبريل 2019، وهنا يطبق المبدأ القانونى – العقد شريعة المتعاقدين – بمعنى من المفترض يكون هناك بند في العقد يوضح من عليه الالتزام بسداد مقابل التصالح البائع أم المشتري، فإذا كان مذكور في بند في العقد ملتزم بها البائع يكون عليه الدفع أو السداد، ولو مذكور بالعقد ملتزم بها المشتري فهى على المشتري .

الحالة الثالثة:

شقة مباعة بعد صدور القانون 7 أبريل 2029 ولم يتم كتابة بند يلزم أي من الطرفان بسداد قيمة التصالح، هنا الوضع مختلف عن الحالات السابقة، هنا الجميع علم بالقانون ولم يتم الاتفاق كتابتاً على من عليه سداد قيمة التصالح، وهنا من الغير جائز تطبيق مبدأ المستفيد ولا مبدأ العقد شريعة المتعاقدين، ويكون الطرفان ملزمان هما الاثنين بدفع وسداد قيمة التصالح مناصفة فيما بينهما .

ملحوظة: