هام لملايين الملاك والمستأجرين.. دليل المواطن عند شراء عقار به مخالفات.. كتابة بند خاص بتحمل البائع كافة الغرامات ومخالفات البناء.. وبند يتضمن شرطا جزائيا على المالك برد الثمن والتعويض حال إزالة العين

الدولة اتخذت العديد من الإجراءات القانونية، وأصدرت عدة قوانين وقرارات تنفيذية لمعالجة ظاهرة البناء المخالف، وتم تمديد مهلة التصالح في مخالفات البناء حتى نهاية سبتمبر 2020، وبناء على ذلك تم تصنيف المخالفات الجائز التصالح فيها، وحيث أن الحكومة عازمة على تطبيق الإزالة الوجوبية بكل حزم حتى للوحدات السكنية المشغولة بالسكان.  

وتعتبر أحد أهم وأبرز المخالفات التي شهدتها السنوات السابقة والتي كانت تشغل الحيز الأكبر للقضايا داخل المحاكم هي مخالفات البناء، وذلك على الرغم من تعديل العقوبة أكثر من مرة علي المخالف سواء عقوبة الحبس أو الغرامة ورفع الحدين الأدنى والأقصى للعقوبة في القانون رقم 119 لسنة 2008 "قانون البناء الموحد"، إلا أنه وجد المشرع أن المخالفات في تزايد مستمر وأن العقوبة لا تحقق رادع بسبب عدم توافر أماكن للسكن واضطرار المواطن إلي البناء علي الأراضي الزراعية، ودون الحصول علي التراخيص، مما دعا المشرع إلي إقرار قانون التصالح مع المخالف مقابل دفع رسوم والمحافظة علي البناء من قرارات الإزالة.   

دليل المواطن عند شراء عقار به مخالفات

فى التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى منتهى الأهمية تهم ملايين المواطنين تتمثل فى دليل المواطن عند شراء عقار به مخالفات، وذلك بعد أن أقر البرلمان "قانون التصالح في مخالفات البناء"، وهذا يسمح لملايين المواطنين التصالح مع الدولة سواء كان البناء بدون الحصول علي التراخيص اللازمة أو بناء على أراضي زراعية، ويسمح لهم أيضاَ بدخول المرافق، وعدادات المياه والكهرباء، لكن وفق شروط محددة – بحسب الخبير القانونى والمحامى حازم عيسوى.

فى البداية – يجب على كل من اشترى عقار مخالف من بعد 2008، أو عقد العزم على شراء عقار في الآونة الحالية مراعاة عدة أمور كالتالى: كتابة بند خاص بتحمل البائع كافة الغرامات ومخالفات البناء في الحال والاستقبال، وبند فيه شرط جزائي على المالك برد الثمن المدفوع وتعويض بمبلغ يتفق عليه حال وجود إزالة وجوبية للوحدة المشتراة – وفقا لـ"عيسوى".

أولًا: حالات الإعفاء والإزالة الوجوبية.

تقسم المبانى المخالفة إلى 3 حالات طبقًا لقانون التصالح.

1- العقار الثابت تاريخ مخالفته قبل 11 مايو 2008 حتى لو تم البناء بدون ترخيص ولو دور أخير لن يتم دفع أي مصالحات ولن يواجه أى إزالة وشكله أمام الدولة قانوني 100%.

2- العقار الثابت تاريخ مخالفته من بعد التاريخ السابق وحتى 22 يوليو 2017 يكون أمام أحد حالتين:

أ‌- عقار مبني بترخيص بعدد معين من الطوابق سيتم التصالح على الأدوار المخالفة فقط، دون إزالة، علمًا بأنه تم تحديد سعر التصالح في المتر من قبل الدولة حسب كل منطقة، ويتم السداد عن طريق اتحاد شاغلي الوحدات المخالفة، وبعد تفويض أحدهم لتقديم التصالح نيابة عن باقي شاغلي الوحدات السكنية.

ب‌-  عقار تم بنائه بالكامل بدون ترخيص سيتم التصالح عن العقار بالكامل "دون إزالة"، بعد التأكد من السلامة الإنشائية للعقار عن طريق لجنة هندسية، ما لم يكون البناء على أراضي الدولة.

3- أي عقار مخالف بعد المسح الجوي الأخير فى 22 يوليو 2017: إن كان داخل الحيز العمرانى يخضع للتصالح، وفى حال وجوده خارج الحيز العمراني أي على أراضى زراعية سيتم التعامل معه وفقا لكل حالة على حده سواء بإزالتها وجوبيا، أو توقيع غرامات على أصحابها.

ثانيًا: المسئولية المدنية والجنائية:

1- تقع الغرامة على مالك العقار "القائم بالبناء الفعلي"، وفي حالة وفاته أو حبسه أو هروبه من تنفيذ الأحكام، ولم يسدد ينتقل عبء السداد على شاغلي الوحدات المخالفة.

2-  تنفذ عقوبة الحبس الاحتياطي على ملاك العقارات الأساسيين 15 يوما وليس المقاولين فقط.

3-  تختص محاكم أمن الدولة طوارئ بالنظر في مخالفات البناء من شهر مايو 2020.

4- يترتب على عدم التصالح وسداد الغرامة، إما الطرد من الوحدة المخالفة أو قطع المرافق عنها.

وأخيرًا يلزم التنبيه بضرورة الاستعانة بمحام خبرة، وذو كفاءة عند شراء شقة أو عقار في الآونة الأخيرة، ولا تأخذ باستشارة السماسرة وتجار العقارات.