لملايين الملاك والمستأجرين.. مدى جواز شراء المستأجر عقار دون تسجيله باسمه للتحايل على القانون؟.. المشرع أجاز للمالك الإخلاء بدعوى شخصية.. وكلمة السر الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981

فى الواقع المحاكم تكتظ بآلاف القضايا المتعلقة بالإخلاء أو الطرد – عدم امتداد عقد الإيجار - السكنى و الغير سكنى، وتحديداَ حينما يصبح المستأجر ميسور الحال، ويقوم ببناء منزل ثم يتمسك بعدم إخلائه الشقة، على الرغم من احتياج المالك أو المؤجر لهذه الشقة لتزويج ابنه فيها مثلاَ، ما يضطر معه المالك إلى إقامة دعوى إخلاء لامتلاك المالك عقارا.

وفى الحقيقة حسم المشرع هذا النزاع من خلال وضع مواد قانون تمنع المستأجر الاستمرار فى الشقة إذا أقام مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق للاستئجار، ولم يختر بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمالك، أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه، فلا ينتج تركه الشقة لابنه أثرا في امتداد العقد إلى الابن. 

مدى جواز شراء المستأجر عقار دون تسجيله باسمه ليتحايل على القانون؟

في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم سوق العقارات وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر حيث تكون بمثابة صداع مزمن في رأس الملاك وهى إخلاء المستأجر لإقامة مبنى لحسابه حتى ولو لم يسجله وتحايل على القانون من أجل عدم الإخلاء، حيث يقول المستأجر للمالك عادة: "اثبت أنني سجلته باسمي وأن سبب ملكيتي له من أسباب نقل الملكية"، ومن المتعارف عليه أن أسباب نقل الملكية السبعة المحددة قانونا وهى "الاستيلاء، والميراث، والوصية، والالتصاق، والعقد، والشفعة، والحيازة" – بحسب الخبير القانوني والمحامى المتخصص في الشأن العقاري محمد حسن.

مظاهر تثبت ملكية المستأجر لعقار

فى البداية – مثل هذه الحالة عندما يمتلك المستأجر عقاراَ مكون من 3 طوابق فى ذات البلد ويرفض إخلاء العن المؤجرة بحجة أنه لم يقم بتسجيل العقار باسمه حتى يتهرب من الإخلاء، فيكفى بالنسبة للمالك ثبوت تمتع المستأجر على هذا المبنى بسلطات المالك بتحديد الأجرة، وتقاضي مقدم إيجار، وزيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى، وتوزيع تكاليف الترميم والصيانة وأجر حارس المبنى، والإعفاء من الضرائب العقارية للمباني الجديدة، وزيادة الأجرة عند تغيير الاستعمال، وغيرها من المظاهر – وفقا لـ"حسن".

كلمة السر بالفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981

والقول بغير ذلك فى حقيقة الأمر، يجافي قصد الشارع، ويؤدي إلى أن يصبح مشتري أرض المبنى بعقد غير مسجل أحسن حالاً ممن التزم بأحكام القانون وبادر إلى تسجيل عقد شرائه، فمن حق المالك إخلاؤه بدعوى شخصية يقيمها المؤجر على المستأجر استعمالاً للرخصة التي خولها له القانون بالفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حيث أن أعمال حكم هذا النص يدل على أن يكون المستأجر قد انشأ المبنى ابتداء أو استكمال بناءه على أن يشتمل على أكثر من 3 وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها بعد 31 يوليو 1981 تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 ومعدة للإقامة فيها بالفعل ولا ينصرف هذا النص إلى الوحدات المستعملة فى غير أغراض السكنى ولا إلى ما تمكله المستأجر بطريق الشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية دون أن يسهم في أقامته، طبقا للطعن المقيد برقم 8717 لسنة 66 ق.  

ولا يشترط لإخلاء المستأجر طبقا للفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لإثبات إقامة المستأجر لمبنى لحسابه استناد ملكيته هذا المستأجر إلى سبب من أسباب كسب الملكية المحددة قانونا كتسجيل عقده بالشهر العقاري، وكفاية ثبوت تمتعه عليه بسلطات المالك، كما أن هناك فارق بين الدعوى العينية وإدعاء الملكية في دعوى الاستحقاق بقيمها مالك إدعاء الشيء ويكون محلها المطالبة به حيث لا تثبت به الملكية إلا بسبب من تلك الأسباب، والدعوى الشخصية التي يقيمها المؤجر على المستأجر استعمالاً للرخصة التي خولها له النص المشار إليه فهي من الدعاوى الشخصية القائمة على التزامات ناشئة عن عقد الإيجار.

يكفى إقامة الدليل على أن هذا المستأجر أقام المبنى لحسابه

فلا يكلف المدعي فيها بإثبات ملكية المستأجر منه للمبنى الجديد، وإنما كل ما يطلب منه هو إقامة الدليل على أن هذا المستأجر أقام المبنى لحسابه وكانت له عليه سلطات المالك، وإدعاء الملكية في دعوى الاستحقاق باعتبارها دعوى عينية بقيمها مالك إدعاء الشيء ويكون محلها المطالبة به حيث لا تثبت به الملكية إلا بسبب من تلك الأسباب، أما في الدعوى التي يقيمها المؤجر على المستأجر استعمالاً للرخصة التي خولها له النص المشار إليه فهي من الدعاوى الشخصية القائمة على التزامات ناشئة عن عقد الإيجار، فلا يكلف المدعي فيها بإثبات ملكية المستأجر منه للمبنى الجديد، وإنما كل ما يطلب منه هو إقامة الدليل على أن هذا المستأجر أقام المبنى لحسابه وكانت له عليه سلطات المالك.

والقول بغير ذلك يجافي قصد الشارع - ويؤدي إلى أن يصبح مشتري أرض المبنى بعقد غير مسجل أحسن حالاً ممن التزم بأحكام القانون وبادر إلى تسجيل عقد شرائه، وأنه لما يؤيد أن المشرع في المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة الذكر انصرف عن المعنى الاصطلاحي للفظ المالك إلى ذلك المعنى الآخر ما يبين من استقراء أحكام هذا القانون من أنه أطلق على المؤجر اصطلاح المالك في نصوص المواد 4، 5، 6، 7، 9، 11، 19، 20، 23، 25 الخاصة بتحديد الأجرة، وتقاضي مقدم إيجار، وزيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى، وتوزيع تكاليف الترميم والصيانة وأجر حارس المبنى، والإعفاء من الضرائب العقارية للمباني الجديدة، وزيادة الأجرة عند تغيير الاستعمال، والحق في تقاضي نسبة من ثمن بيع المتجر أو المصنع وتأثيم تقاضي "خلو رجل"، وبيع أو تأجير الوحدات المبينة لأكثر من شخص والتخلف عن تسليم الوحدات المؤجر في الموعد المحدد، وبطلان الشروط - المخالفة لأحكام القوانين المنظمة للعلاقة بين طرفي العلاقة الإيجارية فقد استخدم المشرع في النصوص متقدمة البيان لفظ المالك في غير معناه الاصطلاحي.

رأى محكمة النقض فى الأزمة

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 510 لسنة 55 القضائية حيث قالت أن العبرة في تفسير النصوص - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هي بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه برفض الدعوى على ما أورده من أن: 

"الأوراق خلت مما يفيد أن المبنى الذي أقامه المستأجر مملوكاً له، وأن هذه الملكية آلت إليه بسبب من أسباب كسب الملكية التي نص عليها القانون، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث وتقدير ما انطوى عليه ترخيص البناء، والكشف الرسمي وتقدير الخبير، والمحضر الإداري - المقدمة في الدعوى - والتي دلل بها الطاعن على أن المطعون ضده أقام ذلك المبنى الجديد لحسابه وانتفع به، مما يجعل الحكم أيضاً مشوباً بقصور في التسبيب، بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن".