هام لملايين الملاك والمستأجرين.. النقض ترسخ 4 مبادئ بشأن "جارك المؤذى".. الأبرز حقك فى إزالة تكييف وضع فى مكان خطأ بالعمارة.. ومنع تحويل النشاط من محل كشرى لفطائر أو من مخزن أثاث لورشة نجارة

محكمة النقض وعقارات ـ صورة أرشيفية

كتب علاء رضوان

الخميس، 27 أغسطس 2020 03:00 ص

أصدرت دائرة الاثنين "ج" المدنية – بمحكمة النقض – حكماَ مهماَ رسخت فيه لـ4 مبادئ قضائية بشأن مضار الجوار غير المألوفة التي يجب إزالتها مثل "إغلاق محل كشرى – إزالة تكييف – ورشة نجارة"، قالت فيه:

1-أن المقصود بالضرر غير المألوف الذي أوجب المشرع رفعه هو الضرر الجسيم الذي يتأذى منه الجار ولا يحتمله أو يتسامح فيه الناس عادة .

2-ولا يشترط ثبوت خطأ في حق الجار، وأن الترخيص الإداري الصادر من الجهات المختصة، لا أثر له في قيام هذه المسئولية.

3-للجار طلب إزالة الضرر أو التعويض عنه إذا استحال التنفيذ.

4- مسئولية الجار عن الأضرار غير المألوفة التى حاقت بجاره، مناطها يكون ثبوت أن المضار غير المألوفة ناجمة عن مباشرته لسلطات وعناصر حق الملكية أو الإجارة لو لم يلابسها شىء من التقصير فى جانبه.

صدر الحكم فى الطعن المقيد برقم 12607 لسنة 77 القضائية، لصالح المحامى بالنقض يحيى جاد الرب، برئاسة المستشار حسن حسن منصور، وعضوية المستشارين محمد عبد الراضى، عبدالسلام المزاحى، وياسر نصر، فوزى حمدان، وأمانة سر أحمد سيد حجازى.

الوقائع.. شخص يقوم بتحويل الشقة لمحل كشرى وفطائر بيتزا

المحكمة فى حيثيات الحكم قالت أنه لما كان من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن لقاضى الموضوع السلطة التامة فى فهم الواقع فى الدعوى، وتقدير الأدلة، ومنها أهل الخبرة، وإعطاء الدعوى وصفها الصحيح، وحسبه أن يبين الحقيقة التى اقتنع بها، وأن يقيم قضاءه على أسباب سائغة لها أصلها بالأوراق، بما تكفى لحمله، ومن المقرر – أيضاَ – أن نص المادة 807 من القانون المدني وأضح جلى المعنى قاطعاَ فى دلالته على أن المسئولية الناشئة عن مضار الجوار غير المألوفة يكفى لتحققها هذا المقدار، ولا يشترط لقيامها ثبوت الخطأ فى حق الجار، ويؤكد هذا النظر أن الترخيص الإداري الصادر من الجهات المختصة، لا آثر له فى قيام هذه المسئولية، ولا يعصم الجار المسئول من آثارها.

المقصود بالضرر هو الذى يتأذى منه الجار

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي القاضي، بإلزام الطاعن والمطعون ضدها الخامسة بإزالة الأعمال المخالفة للشقة رقم "8" بلوك 2 مدخل 1 بالحى "...." مدينة نصر، وإعادتها للحالة التى كانت عليها كشقة سكنية على نفقتها، على ما أطمأن إليه من تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى، من أن التعديلات التى تمت بعين التداعي لتحويلها من شقة سكنية إلى إلى محل لعمل الفطائر والكشري، وأن هذه التعديلات مخالفة لشروط المبانى وخط التنظيم وتضر بسلامة العقار، وتنقص من انتفاع المطعون ضد الثالث بمسكنه ويضر بصحته وأفراد أسرته، وذلك نتيجة انبعاث الحرارة والروائح والأدخنة، فضلاَ عن الضجيج المقلق لراحته وأسرته، نظراَ لأن المحل يعمل طوال أربعة وعشرون ساعة فى اليوم، وأن عدد العاملين به 30 عاملا.

فضلاَ عن عدد المترددين عليه لتناول الطعام، وهو ما يترتب عليه غير مألوف للمطعون ضده الثالث وأسرته، ويجاوز الحد المألوف لمضار الجوار، فضلاَ عن استخدام العين محل التداعي فيما لم تخصص من آجلة، وهى شقة سكنية مما يتعين معه إزالة مضار الجوار والتى تجاوزت الحد المألوف، ولا يحول دون ذلك سبق الحصول على ترخيص من الجهة الإدارية من تشغيل المحل محل التداعى، لما حاق المطعون ضده الثالث من ضرر - وهذه أسباب سائغة وتكفى لحمله، وفيها الرد الضمنى المسقط لكل حجة مخالفة، فإن ما آثاره الطاعن فى هذا الشأن لا يعدو أن يكون جدلاَ فيما لمحكمة الموضوع من سلطة تقدير الأدلة، ولا يجوز إثارته أمام محكمة النقض، ويضحى الطعن غير مقبول.

حكم آخر عن مضار الجوار غير المألوفة.. إزالة التكييف

وسبق لمحكمة النقض إصدار حكماَ أخر عن مضار الجوار غير المألوفة - إزالة التكييف - فى الطعن المقيد برقم 1363 لسنة 72 قضائية قالت فيه: "قضاء الحكم المطعون فيه برفض طلب الطاعن إزالة جهاز التكييف الخاص بالمطعون ضدهم والمثبت في حائط مسكنه استناداً إلى تقرير لجنة الخبراء من أن هذه الأجهزة وإن كانت تسبب ضرراً للطاعن إلا أن وجودها ضرورى بالنسبة للمطعون ضدهم مع انتفاء قصدهم فى الإضرار وعدم اعتباره استعمالاً غير مشروع طبقاً للمادة الخامسة من القانون المدنى" .

ووفقا لـ"المحكمة" - والتفات الحكم المطعون فيه عن حقيقة السبب القانونى الذي تقوم عليه الدعوى وهو الاستعمال غير المألوف من المطعون ضدهم لذلك الجهاز وتسببه في ضرر فاحش للطاعن يجيز له طلب إزالته مغفلاً دلالة ما أورده تقرير اللجنة من كون ذلك الجهاز يسبب ضرراً كبيراً للطاعن بما يحول بينه وأسرته والاستعمال الطبيعي لمسكنه مع إمكان نقلها إلى مكان آخر يعد مخالفة للقانون وقصور.

حكم ثالت لمحكمة النقض

وفى حكم ثالث قالت محكمة النقض فى الطعن المقيد برقم 6302 لسنة 74 قضائية – أن المناط فى تحقق مسئولية الجار هو قيام الدليل على أن المضار غير المألوفة التى حاقت بجاره ناجمة عن مباشرة الأول لسلطات وعناصر حق الملكية أو الانتفاع أو الإجارة أو أى حق آخر ولو لم يلامسها شىء من التقصير في جانبه, ذلك أن نص المادة 807 من القانون المدنى واضح جلى المعنى قاطعاً في دلالته على أن المسئولية الناشئة عن مضار الجوار غير المألوفة يكفى لتحققها ثبوت هذه المضار .