هام لملايين الملاك.. كيف حافظ القانون على حقوق المالك من توغل المستأجر؟.. المشرع حدد 16 قاعدة لإخلاء الشاغل للعقار وإنذاره بانتهاء العقد أبرزها.. وخبير يعدد أضرار عدم استفادة المؤجر من إيجار العين بالسعر السوقى

تشغل قضية الايجارات القديمة والعلاقة المنظمة بين المؤجر والمستأجر ملايين المواطنين فى مصر، وذلك بعد الحديث خلال الفترة الماضية لإصدار تشريع جديد يتلافى عيوب القانون القديم، إلا أن الواقع يؤكد أن المحاكم المصرية تكتظ بملايين الدعاوى القضائية المتعلقة بطرد المالك للمستأجر، وذلك لأسباب عدة تنشأ عنها النزاعات بين الطرفين نتيجة عدم الدراية الكاملة لحقوق كلا الطرفين وواجباتهما تجاه بعضهما البعض، فتكون المحكمة هى الطريق الأمثل لحل النزاع القائم.

وتعتبر مسألة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تشغل بال الملايين في الوقت الذي لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول الحديث عن إصدار أو تشريع "قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر"، وكذا "قانون الإيجارات القديمة"، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تنذر بها الاقتراحات المقبلة، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.      

 في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين تتعلق بالدعاوى العملية في المنازعات العقارية، والمتمثلة في 16 قاعدة لإخلاء المستأجر دعوى الاخلاء والتسليم، وذلك من خلال الاستناد على 5 مواد قانونية تحاول ضبط المسألة حينما يصدر حكم نهائي ضد المستأجر ويرفض ويماطل في التسليم، فهناك أحكام عدالة تصدر يوميا لصالح المؤجر وبالطبع أيضا المستأجر – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض المتخصص في الشأن العقارى محمد حسن.

 1- إنذار المستأجر بانتهاء العقد .

2-وترفع الدعوى متضمنة الانذار والعقد - المكتوب بطريقة صحيحة من البداية - حتى ولو لم تأخذ عليه من البداية في الشهر العقاري الصيغة التنفيذية فلا مانع وأن كان من الأفضل للوقت، مستند إلى:

3-المادة 147/ 1من القانون المدني: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون".

4-المادة 150/1 من القانون المدني: "إذا كان عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين أما طلب التعويض فيستند إلى:

5-المادة 590 من القانون المدني: "يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار، فاذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى فى تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر.

6-الماده 163 القانون المدني: "كل خطأ سبب ضرر للغير يلزم من ارتكبه بالتعويض". 

7-المادة 226 من القانون المدني: "إذا كان محل الالتزام مبلغاً من النقود، وكان معلوم المقدار وقت الطلب، وتأخر المدين في الوفاء به، كان ملزماً يدفع للدائن، على سبيل التعويض عن التأخير، فوائد قدرها أربعة في المائة في المسائل المدنية".

8-طبعا عبارات العقد واضحة مهما استخدم المستأجر الطرق التقليدية من طعن بالتزوير أو طلب احضار شهود أو تجهيز أي مستندات، فعبارات العقد واضحة خاصة في المدة غالبا لن يستجاب له ويحكم لك بحكم ثم يصبح نهائي.

9-بالطبع اغلبية من المستأجرين خاصة القانون القديم تحاول الاستمرار أكبر وقت ممكن فى العين وعرقلة التنفيذ وليس هناك ميعاد لاستلام العين قد يمتد لفترات طويلة، وهنا تناقضات حول قوانين الايجارات على 2 عين مماثلة في نفس العقار متجاورتين الأولى قانون قديم ايجارها 3 جنية ويصعب على المؤجر الاستفادة منها والعين الملاصقة قانون جديد ايجارها يماثل 1000 مرة القانون القديم المؤجر وهي القيمة التي سيتم الحكم بالتعويض بما يساويها شهريا استندا إلى قاعدتين. 

10-القيمة الايجارية للعين يحكم بها كاملا السابقة واللاحقة والمستمرة حتى التسليم.

11-والأهم ما اصاب المؤجر من ضرر بعدم الاستفادة من ايجار العين بسعر اليوم وهي قد تساوى الكثير طبقا لسعر السوق، والحكم النهائي بإنهاء العلاقة الايجارية أو فسخ وتسليم واخلاء وطرد تحت أي مسمى طبقا لعقد ايجار قانون جديد عند الامتناع عن تسليمها دون الانتظار للتنفيذ والتسليم.

12-إذا ظل المستأجر محتفظا بالعين المؤجرة وعدم تسليمها للمالك وعدم تمكينه من الانتفاع بها ثبت ركن الخطاء كركن من أركان المسؤولية التقصيرية في حق المستأجر.

13-تتحقق الاضرار المادية والادبية لغصب عين التداعي تتمثل في الحرمان من الانتفاع بالوحدة وحرية التصرف فيها والحق في استلام القيمة الايجارية السابقة واللاحقة والتعويض عما لحق من خسارة وما فات من كسب ونفقات التقاضي. 

14-وذلك بعد انتهاء عقد الايجار، فالمالك لم يستفيد من ايجارها بعد ارتفاع أسعار الايجارات عن وقت تأجيرها وعدم سداد القيمة الايجارية السابقة، واللاحقة ونفقات التقاضي، وكان ذلك الضرر ناتج عن خطاء المستأجر، بانه لم يقم بتسليم العين مباشرة بعد الحكم النهائي لصالح المؤجر الامر الذى تتوافر معه عناصر المسؤولية التقصيرية.

15-وهنا الاستمرار في العين يعد غصبا يستوجب التعويض بسعر السوق الحالي بالإضافة إلى الفوائد القانونية من تاريخ المطالبة القضائية بل حتى تمام السداد.

16-بعد الحصول والاعلان بالصيغة التنفيذية والانتهاء من تعطيل الحكم بالإشكالات وغيرها يتم التنفيذ واستلام العين.