عن سوق العقارات.. النقض تضع ضوابط تسليم العقار: دعوى تسليم العقار أو الشقة تختص بها المحكمة الابتدائية وفقا لنص المادة 47 من قانون المرافعات.. والحيثيات: تدخل فى اختصاص المحكمة الكلية حال اقترانها بطلب أخر

أصدرت الدائرة المدنية "أ" بمحكمة النقض، حكماَ مهماَ بالنسبة لسوق العقارات، رسخت فيه لعدة مبادئ قضائية بشأن دعاوى تسليم العقار أو الوحدة وتأخر البائع فى تسليمه للمشترى، قالت فيه: " دعوى تسليم العقار أو الشقة تختص بها المحكمة الجزئية وفقا لنص المادة 47 من قانون المرافعات، إلا إذا اقترنت بطلب أخر يدخل في اختصاص المحكمة الكلية".

صدر الحكم فى الطعن المقيد برقم الطعن 17098 لسنة 79 القضائية، الصادر لصالح المحامى يحيى سعد جاد الرب، برئاسة المستشار محمد برهام عجيز، وعضوية المستشارين محمد رشاد أمين، أحمد برغش، حازم نبيل البناوى، محمد مصطفى، ورئيس النيابة محمد عزت، وأمانة سر مجدي حسن على.   

الوقائع.. البائع يتأخر عن تسليم العقار للمشترى لمدة 48 يوماَ

تتحصل الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم "..." لسنة 2007 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإلزامه بتسليمه العقار المبين بصحيفة الدعوى وبأن يدفع له 513000 جنيه تعويضاَ مادياَ وأدبياَ عن التأخير فى التسليم، وقال بياناَ لذلك أنه ابتاع من المطعون ضده العقار المبين بالأوراق بعقد البيع المؤرخ 12 أغسطس 1998، وإذ امتنع عن التسليم فى الموعد المحدد فى 30 ديسمبر 1998 مما أصابه بالضررين السالفين واللذين بقدر التعويض الجابر لهما بالمبلغ المطالب به. 

المشترى يقيم دعوى تسليم ويطلب تعويضاَ عن التأخير

وفى تلك الأثناء – قضت المحكمة بالتسليم والتعويض الذى قدرته، ثم استأنف المطعون ضده هذا الحكم لإلغائه، وقضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم اختصاص محكمة أول درجة نوعياَ بنظر الدعوى وإحالتها بحالتها إلى محكمة حلوان الجزئية، وطعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، وعرض الطعن على المحكمة. 

المحكمة تقضى بالتعويض لصالح المشترى والبائع يطعن لإلغاء الحكم

ومما نعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وبيانا لذلك يقول إن المحكمة قضت بإلغاء الحكم المستأنف على اعتبار أن الدعوى تدخل فى اختصاص المحكمة الجزئية، فى حين أن الدعوى وإن رفعت يطلب التسليم إلا أنه قد أبدى فيها طلب آخر مرتبط يدخل فى اختصاص المحكمة الابتدائية وهو طلب التعويض، الأمر الذى كان لازمه انعقاد الاختصاص للمحكمة الابتدائية بوصفها صاحبة الاختصاص العام، وإذ خالفت المحكمة المطعون فى حكمها هذا النظر، فإن حكمها يكون معيباَ بما يستوجب نقضه.

دعاوى تسليم العقارات اختصاص المحكمة الجزئية

المحكمة فى حيثيات الحكم قالت أن هذا النعى فى محله، وأنه متى كانت المحكمة الابتدائية مختصة بالنظر في طلب ما فإن اختصاصها هذا يمتد إلى ما عساه أن يكون مرتبطاً به من طلبات أخرى ولو كانت مما يدخل في الاختصاص النوعي للقاضي الجزئي، ومن ثم فإن الاختصاص بنظر الدعوى برمتها ينعقد للمحكمة الابتدائية، لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعن أقام دعواه بطلب الحكم بتسليم عقار النزاع مُشتراه من المطعون ضده وإلزام الأخير بالتعويض المادي والأدبي لتأخره في التسليم، فإن الدعوى على هذا النحو تكون قد تضمنت طلباً مرتبطاً بطلب التسليم مع وحدة السبب – عقد البيع المؤرخ 12 أغسطس 1998 - وكان هذا الطلب المرتبط مما يدخل في نطاق الاختصاص القيمى للمحكمة الابتدائية وفقاً لنص المادة 47 من قانون المرافعات، فإن اختصاص المحكمة الأخيرة يمتد إلى طلب التسليم بوصفها صاحبة الاختصاص العام في النظام القضائي.

ووفقا لـ"المحكمة" - أن دعوى التسليم هي دعوى سنها المشرع كضمانة لتنفيذ عقد البيع وأثر من أثاره، والذي يتم بوضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل، وذلك طبقا لنص المادة 435 مدني، وفي حالة عدم تمكن المشتري أو الحائز حسن النية من حيازة العقار يحق له رفع دعوى علي المغتصب بالتسليم ومطالبته بمقابل الانتفاع بما يسمي الريع كتعويض له عن عدم الانتفاع بالعقار.