عن سوق الأراضى.. النقض تنصف أصحاب العقود الابتدائية.. للمشترى بعقد بيع إبتدائى الحق فى طلب إزالة المباني المقامة على الأرض المبيعة من قبل المغتصب مع التعويض.. وحجة عدم تسجيل العقد لا يعطى الحق بمنح من لا يستحق

أصدرت محكمة النقض، حكماَ قضائياَ مهماَ بشأن سوق الأراضي والعقارات لحفظ الحقوق لأصحابها الملاك، حيث تنظم العلاقة بين البائع والمشترى بعقد بيع ابتدائي، رسخت فيه لعدة مبادئ قالت فيه: "للمشترى بعقد بيع ابتدائي الحق في طلب إزالة المباني المقامة على الأرض المبيعة من قبل المغتصب مع التعويض، واعتبار مخالفة الحكم المطعون فيه لذلك وقضائه برفض الدعوى بقالة عدم تسجيل عقد البيع يُعد خطأ فى تطبيق القانون متعيناً إلغائه".  

الوقائع.. أشخاص يطالبون بإزالة مباني مقامة على أرض يمتلكونها بعقد غير مسجل

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 4600 لسنة 65 القضائية، وحيث إن وقائع الطعن - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنين أقاموا الدعوى رقم "..." لسنة 1985 مدني دمنهور الابتدائية على المطعون ضدهما طلبوا في ختامها إزالة المباني المقامة على الأرض المبينة بالصحيفة والتي اشتراها مورثهم بعقد ابتدائي مع إلزامهم بأداء 10.000 جنيه على سبيل التعويض.

محكمتي أول وثانى درجة ترفض الدعوى بحجة أن العقد ابتدائى

ندبت محكمة أول درجة خبيراً في الدعوى، وبعد أن أودع تقريره رفضتها بحكم استأنفه الطاعنون بالاستئناف رقم "....." لسنة 50 ق الإسكندرية "مأمورية دمنهور" وفيه قضت بالتأييد، طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفضه، ثم عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.  

الأشخاص يدفعون بحرمانهم من الانتفاع بالأرض

ومما نعاه الطاعنون بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، حيث رفض طلبهم بالتعويض وحرمانهم من الانتفاع بأرض التداعي التي اشتراها مورثهم بعقد ابتدائي مع رفض إزالة ما أقيم عليها من بناء استناداً إلى عدم انتقال ملكية العقار إليهم لعدم تسجيل عقد شراء مورثهم له مع أن للمشتري من تاريخ البيع الابتدائي ثمر المبيع ونماؤه سجل العقد أو لم يسجل، الأمر الذي يعيب الحكم ويستوجب نقضه.  

المحكمة في حيثيات الطعن قالت إن هذا النعي سديد، ذلك أن البيع غير المسجل كالبيع المسجل ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء ما دام المبيع شيئاً معيناً بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك كما تنتقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه باعتبار أن هذا الريع تعويض عن حرمان المشتري من ثمرات المبيع.    

النقض تقرر: للمشترى بعقد بيع إبتدائى الحق فى طلب إزالة المباني المقامة على الأرض المبيعة من قبل المغتصب مع التعويض

لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنين أقاموا دعواهم بإزالة المنشآت التي أقامها المطعون ضدهما على أرض التداعي التي اشتراها مورثهم بعقد لم يسجل والتعويض استناداً إلى ملكيتهم للأرض محل النزاع رغم أن مورثهم اشتراها بعقد بيع ابتدائي، ولا زالت ملكيتها للبائع له وهم ليسوا إلا دائنين شخصيين له وحقوقهم تكون قبله، فلا يجوز لهم مطالبة الغير بها مع أن الطاعنين وإن لم يسجلوا عقدهم إلا أنه لا مراء في توفر مصلحة لهم قائمة يقرها القانون - عملاً بالمادة الثالثة من قانون المرافعات - في النضال لإزالة المنشآت التي أقامها المطعون ضدهما طالما قد ثبت أن العقار مقام على الأرض المبيعة لهم من ملاكها الحقيقيين ومن حقهم مجابهة ذلك بطلب إزالتها.

 إذ إن ذلك هو وسيلتهم الوحيدة للخلاص من هذه المباني وكذلك تنعقد لهم مصلحة في الطعن على الحكم الصادر برفض هذا الطلب، ذلك بأنه وإن لم تكن ملكية الأرض قد انتقلت إليهم بتسجيل عقد شرائهم لها إلا أنه بمجرد حصول هذا التسجيل يصبحوا مالكين للأرض وتؤول إليهم تبعاً لذلك ملكية العقار بحكم الالتصاق، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر ورفض دعوى الطاعنين - المشترين - بطلب التعويض والإزالة "على سند من عدم انتقال ملكية العقار إليهم لعدم تسجيل عقد شراء مورثهم له" يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.

إذا كان ثابت بالأوراق - أن الطاعنين أقاموا دعواهم بإزالة المنشآت التي أقامها الغاصبين المطعون ضدهما عل أرض التداعي التي اشتراها مورثهم بعقد لم يسجل والتعويض، استنادا إلى ملكيتهم للأرض محل النزاع رغم أن مورثهم اشتراها بعقد بيع ابتدائي، ولازالت ملكيتها للبائع له وهم ليسوا إلا دائنين شخصيين له وحقوقهم تكون قبله، فلا يجوز لهم مطالبة الغير بها مع أن الطاعنين وإن لم يسجلوا عقدهم إلا أنه لا مراء في توافر مصلحة لهم قائمة يقرها القانون عملاً بالمادة الثالثة من قانون المرافعات في النضال لإزالة المنشآت التي أقامها المطعون ضدهما، طالما ثبت أن العقار مقام على الأرض المبيعة لهم من ملاكها الحقيقين ومن حقهم مجابهة ذلك بطلب إزالتها.