لملايين الملاك.. النقض عن أزمات استغلال الأسطح مع المالك: سطح العقار يعد من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك.. والحيثيات: التصرف بالبيع الصادر من مالك الأرض للسطح يكون "باطلا" إذا لم يخرجه من الملكية الشائعة

أصدرت الدائرة المدنية الأحد "ج"، بمحكمة النقض، حكماَ مهماَ عن الأسطح والمصاعد وغيرها في العقارات، رسخت فيه لعدة مبادئ قضائية، قالت فيه: "سطح العقار يعد من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك، ويبطل التصرف بالبيع الصادر من مالك الارض للسطح إذا لم يخرجه من الملكية الشائعة في عقود باقى الملاك للوحدات، ذلك أن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات".

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 13306 لسنة 79 القضائية – لصالح المحامى يحيى جاد الرب، برئاسة المستشار سعيد سعد عبد الرحمن، وعضوية المستشارين بدوى إبراهيم عبد الوهاب، ومصطفى عزالدين صفوت، هشام محمد عمر، وحاتم أحمد شملية، وأمانة سر هلال محمد هلال.   

محكمة الموضوع لها سلطة تفسير العقود والاتفاقات

المحكمة في حيثيات الحكم قالت أنه لما كان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن لمحكمة الموضوع سلطة تفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود المتعاقدين أو أصحاب الشأن فيها مستهدية بوقائع الدعوى وظروفها دون رقابة لمحكمة النقض عليها ما دامت لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الذى تحتمله عبارات المحرر وما دام ما انتهى إليه سائغاَ بمقتضى الأسباب التي بنته عليها.  

سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك

ووفقا لـ"المحكمة" – لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه المؤبد للحكم الابتدائى قد أقام قضاءه برفض الدعوى على ما استخلصه في حدود سطلته الموضوعية من عقود الملكية المقدمة، والثابت بها احتفاظ الطاعنة بملكية أرض العقار، وتملك جميع ملاك وحدات العقار للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقا للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات، وأن الطاعنة لم تخرجه من بين الملكية الشائعة بين الملاك صراحة في عقود البيع التي أبرمتها معهم، ورتب الحكم على ذلك أحقية المطعون ضده الثانى في تأجير سطح العقار بصفته مأمور لاتحاد الملاك بما يخوله في ذلك الحق باعتباره من أعمال الإدارة التي ينوب فيها عن باقى الملاك.  

ووفقا لـ"المحكمة" – هذا وقد خلت الأوراق من وجود ثمة اعتراض من أي منهم على ذلك، وكان ما خلص إليه الحكم سائغاَ له أصله الثابت بالأوراق ويتضمن الرد المسقط لما إثارته الطاعنة من دفاع على خلافه مؤدياَ إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي بالسبب الأول والثالث والوجه الأول من السبب الثاني لا يعدو في حقيقته إلا أن يكون جدلاَ فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره، مما لا يجوز إثارته أمام محكمة النقض، مما يضحى النعى على غير أساس ومن ثم غير مقبول.

وبحسب "المحكمة" – وعما تثيره الطاعنة بالوجه الثاني من السبب الثاني، فلما كان الثابت أنها لم تقدم رفق طعنها ثمة دليل على ما يفيد سبق التمسك بدفاعها الوارد بوجه النعي بشأن إقامة المطعون ضده محطة تقوية على سطح العقار دون استخراج التراخيص اللازمة من الجهات المختصة الدالة على مطابقتها للمواصفات، مما يضحى ما تنعاه الطاعنة هو سبب جديد يخالطه واقع لم يسبق لها اطرحه أمام محكمة الموضوع، مما لا يجوز لها التحدى به لأول مرة أمام محكمة النقض، مما يكون نعيها غير مقبول. 

نص المادة 856 من القانون المدني

وفى هذا الشأن- يقول الخبير القانوني والمحامي بالنقض يحيى جاد الرب، أن النص في المادة 856  من القانون المدني على أنه: "إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد وغيرها، كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه، ومفاد ذلك تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقاً للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات .

ويُضيف "جاد الرب" في تصريح لـ"اليوم السابع" - أن خلو عقود البيع الصادرة من المالك الأصلي من النص على عدم أحقية المشترين للوحدات في الانتفاع بسطح العقار وفق المادة 856  مدنى فضلاً عن عدم إخراجه سطح العقار من بين الملكية الشائعة بين الملاك صراحة في تلك العقود يكون مؤداه أن لهم حق الانتفاع به و مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك وقضائه برفض دعوى بطلان التصرف بالبيع الصادر من المطعون ضده الثاني للمطعون ضده الأول والزامهما بالتعويض وإزالة الشقة المقامة على السطح، ما يعد قصور وفساد وإخلال بحق الدفاع، طبقا للطعنين رقمي 6014 لسنة 82 قضائية، والطعن رقم 13306  لسنة 79 قضائية.