لملايين المتعاملين.. النقض ترسخ لـ5 مبادئ بشأن العقود: الاتفاق على شرط فسخ العقد دون حكم قضائى يسلب من القاضى سلطته.. وتؤكد: لابد من مراقبة الظروف الخارجية التى تحول دون أعمال الشرط الفاسخ الصريح

أصدرت الدائرة المدنية "ب" – بمحكمة النقض – حكما يهم ملايين المتعاملين في سوق التجارة والعقارات، رسخت فيه لـ5 مبادئ قضائية بشأن الشرط الفاسخ، قالت فيه: "الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه يؤدى إلى سلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ".   

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 7255 لسنة 89 قضائية، لصالح المحامي بالنقض دانيال شفيق بسطا، برئاسة المستشار عبد الله لبيب خلف، وعضوية المستشارين شريف فؤاد، وجمال فؤاد أبو كريشة، ومحمد أمين عبد النبي، وعماد الدين محمد محاريق.   

ملحوظة: 5 مبادئ قضائية في سوق البيع والشراء

محكمة النقض رسخت خلال الحكم لـ5 مبادئ قضائية كالتالى: "1- وجوب تحقق المحكمة من توافر شروط الشرط الفاسخ الصريح ومراقبة الظروف الخارجية التي تحول دون أعماله. 2 - الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه يؤدى إلى سلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ. 3- الشرط الفاسخ المقرر جزاء عدم وفاء المشترى بالثمن فى الميعاد يكون شرط تحققه التخلف عن الوفاء بغير حق. 4- للبائع التمسك بالفسخ القضائي وفقا للمادة 157 مدنى. 5- لابد أن يشمل العقد أسماء جميع مالكى العقار والشركاء والورثة".

الوقائع.. نزاع حول بيع عقار يتضمن شرط فاسخ صريح

وقائع الدعوى – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم 1745 لسنة 2017 مدني الفيوم الابتدائية ضد الطاعن بطلب الحكم بفسخ عقد الوعد بالبيع المؤرخ 16 مايو 2017، وقال بياناَ لذلك إنه بموجب العقد المذكور تم الاتفاق بين ورثة "......." والطاعن على بيع العقارات المبينة بالصحيفة للأخير نظير مبلغ 10500000 جنيه يسدد على أربعة أقساط إلا أن الطاعن أخل بالتزاماته بدفع القسط الثالث المتفق عليه بينهما في ميعاده رغم إنذاره، مما يكون معه أخل ببنود العقد، فقد أقام الدعوى بطلبه سالف البيان.  

محكمة أول درجة تقضى بفسخ عقد وعد البيع

وفى غضون 27 سبتمبر – قضت المحكمة بفسخ عقد وعد البيع المذكور وبإعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، ثم استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف بنى سويف بالاستئناف رقم 881 لسنة 53 قضائية مدني، وتدخل المطعون ضدهم من الثانى حتى الأخير انضماماَ للمطعون ضده الأول في طلباته، وبتاريخ 25 فبراير 2019 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض.   

مذكرة الطعن تستند على عدم الوفاء بالالتزامات نتيجة عجز في مساحة المبيع 

مذكرة الطعن ذكرت أن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه أنه قضى باعتبار العقد مفسوخاَ استنادا إلى تحقق الشرط الفاسخ الصريح لتخلفه عن سداد باقى الثمن في حين أنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بوجود عجز في مساحة المبيع عن تلك الواردة بكشف التحديد المساحى المقدم منه، ووجود مساحة من العقار ضمن ضوائع التنظيم، وحجز على العقار لصالح مصلحة الضرائب على المبيعات لدين مستحق على أحد البائعين ووجود مالكة أخرى لم يشملها عقد البيع وعدم تنفيذ البند التاسع من العقد، وقدم ما يثبت ذلك مما يخوله الحق في الحبس وطلب إحالة الدعوى للخبير لإثبات ذلك، وإذا ما التفت الحكم المطعون فيه عن الرد على هذا الدفاع الجوهرى، فإنه يكون اخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع يعيبه ويستوجب نقضه.  

النقض ترسخ لـ 5 مبادئ قضائية

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعي في محله ذلك أنه ولئن كان مؤدى نص المادة 158 من القانون المدني أن الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاَ من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه من شأنه أن يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ إلا أن ذلك منوط بتحقق المحكمة من توافر شرط الفسخ الاتفاقي ووجوب اعماله، ذلك أن للقاضى الرقابة التامة للتثبيت من انطباق الشرط على عبارة العقد، كما أن له عند التحقق من قيامه مراقبة الظروف الخارجية التي تحول دون إعماله.

وبحسب "المحكمة" – وكان من المقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الشرط الفاسخ المقرر جزاء عدم وفاء المشترى بالثمن في الميعاد المتفق عليه لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، فإن كان للمشترى الدفع بعدم التنفيذ في حالة توافر شروطه، وجب على المحكمة التجاوز عن شرط الفسخ الاتفاقي ولا يبقى للبائع سوى التمسك بالفسخ القضائي طبقا لنص المادة 157 من القانون المدني، ومن المقرر أيضاَ – أن إغفال الحكم بحث دفاع آبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياَ ومؤثراَ في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراَ في أسباب الحكم الواقعية بما يقتضى بطلانه، ومؤدى ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في ىثره في الدعوى فإن كان منتجاَ فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماَ بالجدية مضت إلى فصحه لتقف على آثره في قضائها فإن هي لم تفعل كان حكمها قاصراَ.

ولما كان الثابت في الأوراق أن الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بدفاع حاصله أن عدم وفائه بالمتبقى من الثمن كان بسبب وجود عجز في مساحة عقار التداعى، وقدم كشف تحديد مساحى تدليلاَ على دفاعه، وتمسك بدخول مساحة من المبيع ضوائع تنظيم ووجود حجز على العقار لصالح مصلحة الضرائب على المبيعات ووجود مالكة أخرى للعقار لم يشملها عقد البيع، وهو في حقيقته دفع بعدم التنفيذ، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على تحقق الشرط الفاسخ الصريح وأغفل الرد على هذا الدفاع الذى لو صح لتغير به وجه الرأي في الدعوى، فإنه يكون معيباَ بالقصور والخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.