للملاك والمستأجرين.. أسباب انتهاء عقد الايجار وفقاً لآخر التعديلات.. 7 شروط حددها المشرع لـ"فسخ العقد".. وأجاز امتداده للأبناء والزوجة والحفيد بشروط رغم وفاة المستأجر الأصلى.. وخبير يُجيب عن الأسئلة الشائكة

فى الواقع إن العلاقة بين الملاك والمستأجرين تعتبر من أكثر العلاقات تعقيدا من الناحية العملية، فهي تقع فى مكان ما بين المهنية والصداقة، ومثلها مثل أي علاقة أخرى، دائما ما تتعرض علاقة المالك والمستأجر للتصدع والمشاكل التي قد تكون بسيطة فى بعض الأحيان، أو قد تؤدى إلى انقطاع العلاقة إذا تفاقمت المشاكل بين الطرفين ومن أكثر هذه المشكلات هي مشكلة - عقد الإيجار – الذي أصبح بمثابة قنبلة موقوتة بين الطرفين.

ومسألة الحديث عن "عقد الإيجار" لا تنقطع فى ساحات النقاش بسبب خطورة إشكاليته المتجددة التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين حيث إن المشرع المصري من أوائل المشرعين في المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ"مدة عقد الإيجار" باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار".   

أسباب انتهاء عقد الايجار وفقاً لآخر التعديلات

في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية بالنسبة لملايين المؤجرين والمستأجرين تتعلق بأسباب انتهاء عقد الايجار وفقاً لآخر التعديلات، وذلك في الوقت الذى يعرف فيه عقد الايجار كما عرفته المادة 558 من القانون المدني هو: "عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم" - بحسب الخبير القانوني والمحامي محمد ميزار. 

في البداية - عقد الإيجار يعتبر من عقود المنفعة المتبادلة التي يحكمها القانون للعقود بشكل عام بالإضافة للقواعد الخاصة الموجودة في نص القانون المدني لكل بلد، والعقد بشكل عام يتم بين أحد المتعاقدين بقبول الآخر ويترتب عليه التزام كل منهما بما وجب عليه للآخر لمدة معينة وفي المقابل يكون هناك مبلغ محدد يدفعه المستأجر للمؤجر، ويثير عقد الايجار من حيث انتهاؤه عدة مشاكل نحاول في السطور التالية أن نعرض لها كما يلي وفقا لـ"ميزار":

1-ينتهي عقد الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة الى التنبيه بالإخلاء طبقا للمادة 598 مدني.

2-ويفسخ العقد إذا أخل أحد الطرفين بالتزاماته التي يلقيها العقد على عاتقه تجاه الطرف الأخر.

3-كما ينتهي الإيجار بتحقق أحد أسباب الإخلاء التي نصت عليها المادة 18 من قانون 136 لسنة 1981 وهي:

أ-الهدم الكلي أو الجزئي للمنشأت الآيلة للسقوط والاخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة.

ب-إذا تأخر أو امتنع المستأجر عن الوفاء بالأجرة المستحقة.

ج-إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو آجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك.

د - إذا ثبت بحكم قضائي نهائي ان المستأجر استعمل المكان المؤجر بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبني أو بالصحة العامة أو اغراض منافيه للآداب العامة.

الامتداد القانوني لعقد الايجار

ووفقا لـ"ميزار" - نحن بصدد الحديث عن عقد الايجار حرى بنا أن نعرض لمسألة غاية في الاهمية ألا وهى "امتداد عقد الايجار"، فمن المقرر قانونا أن عقد الايجار – من حيث الأصل – لا ينتهى بوفاة المستأجر، وإنما يمتد لمدة أخرى إذا استمر في العين المؤجرة من له الحق في الامتداد، ممن نص عليهم القانون 49 لسنة 1977 في المادة 29 التي جرى نصها على أنه : مع عدم الاخلال بحكم المادة "8" من هذا القانون لا ينتهي عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجه أو أولاده أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتي الوفاء أو الترك .  

وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الايجار اقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله المسكن أيهما أقل، فإذا كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال، وفي جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين – الكلام لـ"ميزار".  

ولبيان أحكام امتداد عقد الايجار يفرق بين حالتين هما:

الحالة الاولى: امتداد عقود ايجار الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى

القاعدة العامة في الامتداد أن عقد الايجار بعد أحكام المحكمة الدستورية العليا لا يمتد إلا للزوج والزوجة أو الأولاد أو الوالدين وحتى يمتد العقد لمن له حق الامتداد من هؤلاء يشترط توافر شرطين:

1- الاقامة المستقرة والمعتادة مع المستأجر الأصلي.

2- أن تكون الاقامة المستقرة مستمرة حتى الوفاة أو الترك. 

وفى الحقيقة بعد أحكام الدستورية أصبح لا يمتد عقد الايجار لأقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة أمثال الجد – الأخ والأخت – العم – الخال، كما لا يمتد عقد الايجار لأقارب المستأجر مصاهرةً حتى الدرجة الثالثة أمثال والد الزوجة أو والدتها.

امتداد العقد للحفيد

فى هذا الشأن قولاً واحداً لا امتداد للحفيد بعد حكم عدم الدستورية متى كانت وفاة المستأجر الأصلي، واقامة الحفيد معه بعد 15 /11/ 2002 أما قبل ذلك التاريخ يمتد العقد للحفيد إذا توافر الشرطين سالفى الذكر.

المساكنة وانتهاء عقد الايجار 

هي مشاركة شخص للمستأجر في الاقامة بالعين المؤجرة وقد استقر قضاء النقض على امتداد العقد للمُساكن إذا توافر الشرطين سالفى الذكر، فمثلا إذا أقاما شقيقان في شقة وتحرر العقد باسم أحدهم يمتد العقد للآخر بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين إذا كانت اقامته مع شقيقه منذ بداية العقد اقامة مستقرة مستمرة حتى الوفاة أو الترك.

الحالة الثانية: امتداد عقود ايجار الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى

أرسى القانون عدة مبادئ في هذا الشأن نجملها فيما يلي:

1- لا يستمر عقد الايجار لصالح أحد من الورثة أو الشركاء إذا توفى المستأجر أو ترك العين.

2- إذا مات المستأجر أصبح لكل مستأجر معه حق البقاء في العين، ولكن لابد من توافر شرطان هما:

أ– أن يكون وارث وأن يكون من الآتي بيانهم: زوجات المستأجر أو زوج المستأجرة والأقارب ـ نسبا ـ من الدرجتين: الأولي والثانية أبناء واحفادا وآباءا واجدادا واخوه، ذكورا واناثا قصر وبلغ.

ب – أن يستعمل الورثة العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الاصلي طبقا للعقد، ولا يشترط أن يستعمل المستفيد العين بنفسه ـ بل يكفي أن ينوب عنه سواء من باقي الورثة أو غيرهم.

ملاحظات هامة جدا

1-فى عقد الايجار إذا نص على أن ينتهي العقد بانتهاء مدته أو بالامتناع عن سداد الأجرة دون حاجة إلى تنبيه أو انذار وتضمن العقد اختصاص القضاء المستعجل بالطرد جاز للمؤجر أن يلجأ إلى القضاء المستعجل لطرد المستأجر.

2-أما إذا نص فى العقد على انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته أو بالامتناع عن سداد الأجرة، واشترط التنبيه بالإخلاء أو خلا العقد من اختصاص القضاء المستعجل بالطرد لا يحق للمؤجر طرد المستأجر استعجالا.

3-الزوجة عرفياً يمتد إليها عقد الايجار وهذا ما استقرت عليه أحكام محكمة النقض.

4-الابناء الذين يمتد إليهم عقد الايجار هم الأبناء الحقيقيين الثابت نسبهم إلى المستأجر شرعاً أما الابناء بالتبني لا يمتد إليهم عقد الإيجار.