للملاك.. حكم قضائى بفسخ عقد إيجار قديم لامتلاك المستأجر عقار بذات البلد.. الحكم استند على نص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 إيجارات.. والحيثيات تضع 4 شروط لإخلاء المؤجر وطرده فى هذه الحالة

قضت الدائرة "أولى" إيجارات كلى الجيزة، حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بالطرد والإخلاء والتسليم للشقة، بعد مرور 8 سنوات من رفع الدعوى، وذلك لامتلاك المستأجر وحده عقارية بذات البلد تتكون من أكثر من 3 وحدات بتاريخ لاحق لاستئجارها، رغم مرور 42 سنة على استئجار الشقة.

صدر الحكم في الدعوى رقم 770 لسنة 2013 إيجارات كلى الجيزة، برئاسة المستشار محمد الشيخ، وعضوية المستشارين محمد الشرقاوي، وإيهاب المسلمى، وأمانة سر عصام عبد الراضي.    

الوقائع.. نزاع بين المالك والمستأجر لفسخ عقد الايجار

تتلخص وقائع الدعوى في أن المدعى عقد الخصومة فيها بموجب صحيفة أودعت كتاب المحكمة، وأعلنت قانوناَ طلب في ختامها الحكم بإخلاء المدعى عليها من الشقة التي تستأجرها من المدعى بموجب عقد الايجار المحرر في 1 مايو 1979، وذلك على سند من القول إنه بموجب عقد ايجار مؤرخ 1 مايو 1979 استأجرت المدعى عليها من المدعى ما هو شقة سكنية بالعقار "....." بمنطقة الوراق، وحيث أن المدعى عليها أقامت مبنى مملوكا لها ويتكون من 4 أدوار بدون الأرضي وبه "دكان" في تاريخ لاحق لاستئجارها عين التداعي، مما حدا بالمدعى لإقامة دعواه بغية القضاء له بطلباته آنفة البيان.

وقدم سندا لدعواه عبارة عن حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من عقد الايجار المحرر في 1 مايو 1979 وصورة ضوئية من إنذار رسمي على يد محضر، وتداولت الدعوى أمام المحكمة مثل خلالها كل من المدعى والمدعى عليها كلا عنه بوكيل وقدم وكيل المدعى حافظتى مستندات طويتا على أصل عقد الايجار وأصل إنذار وأصل كشف رسمي مستخرج من سجلات مصلحة الضرائب، كما مثل وكيل المدعى عليها، وقدم حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من عقد بيع مؤرخ 1 يناير 2013 طالعته المحكمة، وكانت المحكمة وهى في سبيلها للتحقق من الدعوى قد ندبت خبيراَ فيها تكون مأموريته طبقا للحكم التمهيدى الصادر في ذلك، والذى انتهى من إعداد التقرير وأودع أوراق الدعوى، وبجلسة المرافعة الأخيرة قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم.  

المالك يستند على امتلاك المستأجر عقار بذات البلد

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوى - فلما كانت المادة رقم 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، قد نصت على أنه: "إذا أقام المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات في تاريخ لاحق لاستئجار يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي إقامة بما لا يجوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه". 

وبحسب "المحكمة": أن النص في المادتين 22، 29 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والذى نشر بالجريدة الرسمية بتاريخ 30 يوليو 1981 يدل على أن المشرع قصد إلى سريان الحكم المقرر فى الفقرة الثانية منه على حالات البناء التي تتم بعد نفاذ ذلك القانون وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجان الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية في تعقيبه على ذلك النص إذا جاء به".. التزمت ذات المادة المستأجر الذي يقيم مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات سكنية بأن يكون الخيار بين ترك الوحدة السكنية التى يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحده سكنية ملائمة بما يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها.

المحكمة تقضى بالإخلاء وتحدد 4 شروط للتنفيذ 

ووفقا لـ"المحكمة" - يؤكد ذلك خلو القانون رقم 136 لسنة 1981 من نص على سريان حكم المادة 22 بأثر رجعى، فإن الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أن الطاعن وأن أستأجر من المطعون ضده الشقة التى يسكنها وأقام عقار قبل صدوره القانون سالف الذكر والعمل به يخضع لحكم الفقرة الثانية من ذلك النص بما يوجب عليه إما التخلي للمطعون ضده عن العين المستأجرة أو توفير مكان ملائم له أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالبناء الذى أقامة بأجره لا تتجاوز مثلى أجره شقة النزاع يكون قد خالف القانون.

المحكمة قالت في حيثيات الحكم أنه من المقرر وفقاَ لأراء الفقه أنه يشترط للإفادة من نص المادة رقم 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أربعة شروط وهي:

أولا: أن يقيم المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات.

2-أن تكون إقامة المبنى لاحقة للتأخير.

3-أن يكون المكان المؤجر لأغراض السكنى. 

4-أن يكون المبنى المنشأ فى ذات البلد.  

المحكمة تستند على نص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981

وتضيف "المحكمة": ومتى كان الواقع في الدعوى إن الدعوى أقام دعواه ناشداَ الحكم بإخلاء المدعى عليها من عين التداعى، وذلك على سند قيامها بناء عقار مملوك لها يتكون من 4 أدوار، وكانت المحكمة وهى في سبيلها للتحقق من الدعوى قد ندبت خبيراَ فيها، والذى توصل إلى نتيجة مفادها إن العقار المنوه عنه يقع بمنطقة الوراق ويتكون من 5 طوابق وبه 4 شقق سكنية، وأن العقار قد ورد باسم المدعى عليها بالكشف الرسمي للعقار من مأمورية الضرائب، وبإنزال ما سلف على وقائع دعوانا نجد أ، المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد نصت على أنه: "في حالة بناء المستأجر لمبنى به أكثر من 3 وحدات يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التي يستأجرها أو أن يوفر للمؤجر أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنية ملائمة".

ولما كان ذلك – وكان المستقر عليه أنه يشترط لإعمال تلك المادة أن يكون المبنى ملكية المستأجر بذات البلد مكوناَ من أكثر من 3 وحدات وأن تكون إقامته بعد صدور القانون وأن يكون المكان المؤجر لأغراض السكنى، وهو ما تتحقق به الشروط في تلك الدعوى ويكون المدعى قد أقامها سند صحيح من القانون والواقع لبناء المستأجرة لمبنى مكون من أكثر من 3 وحدات سكنية بذات البلد التي يقع فيها العقار المستأجر ولا ينال من ذلك ما تقدمت به المدعية من عقود بيع ابتدائية لأبنائها، وذلك لكون تلك العقود عقود غير مسجلة ولا تنتقل بها الملكية الكاملة الأمر الذى تقضى معه المحكمة، والحال لذلك بإخلاء المدعى عليها من عين التداعى وتسليمها للمدعى.