فريد من نوعه.. حكم نهائى بطرد المستأجر استنادًا إلى إنذار بـ"حوالة حق" للمالك الجديد.. محكمة الاستئناف تصدت لألاعيب وتعنت المستأجرين من ترك العين للمالك الجديد.. واعتبرته "خلفا خاصا" للمالك القديم

أصدرت الدائرة السابعة – بمحكمة استئناف عالى طنطا، حكما نهائيا يهم ملايين الملاك يتصدى لألاعيب المستأجرين، بطرد المستأجر استناداً إلى إنذار بـ"حوالة حق" للمالك الجديد، ينذرها بانتهاء عقد الإيجار الصادر لها من المالكة السابقة لانتهاء مدته واعتباره خلفا خاصا لها بموجب عقد البيع.
 

معنى حوالة الحق في القانون  

حوالة الحق هي عقد ينقل به الدائن حقه على المدين إلى شخص آخر يصبح دائناً مكانه في ذلك الدين، ويسمى الدائن "محيلاً" والمنقول إليه "محالاً له" والمدين "محالاً عليه" والحق المنقول "محالاً به"، ركن الحوالة ككل هو عقد التراضي المستوفى شرائط وجوده الاعتباري وتقوم الحوالة على ثلاثة أشخاص وتنعقـد باتفاق المحيل والمحال له فقط ولا تتوقـف على رضا المديـن.

صدر الحكم في الاستئناف المقيد بالجدول العمومي تحت رقم 9 لسنة 5 قضائية، لصالح المحامي محمد على أبو شليل، برئاسة المستشار كمال على، وعضوية المستشارين إبراهيم أحمد، ومحمد على، وأمانة سر محمد أسامة.  
 

الوقائع.. المالك الجديد ينذر المستأجرة بحوالة حق لطردها من الشقة

واقعات الدعوى وما قدم فيها من مستندات وما أبدى فيها من أوجه دفاع ودفوع قد سبق وأحاط بها تفصيلا الحكم المستأنف، ومن ثم فإن المحكمة تحيل إليه بشأن الوقائع درءا للتكرار إلا أنها ولربط أوصال التقاضي توجزها بالقدر اللازم لتفهم مسار النزاع وحمل هذا القضاء في أن المستأنف أقام الدعوى رقم 24 لسنة 2021 مدنى جزئي كفر الشيخ على المستأنف ضدها بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة الجزئية في 18 يناير 2020 استوفت شرائطها الشكلية المقررة، ومعلنة قانوناَ طلب في ختامها الحكم: بطردها من عين التداعي المبينة الحدود والمعالم بالصحيفة وتسليمها خالية من الأشخاص والشواغل.  
 

وذلك على سند من القول – أن المالكة السابقة لعين التداعي قامت بحوالة الحق للمستأنف، إذ قام بشراؤها منها بموجب عقد البيع المؤرخ 25 أكتوبر 2007، وإذ قام المستأنف بإعلان المستأنف ضدها بحوالة الحق وبإنذارها بتسليمه عين التداعي موضوع عقد الإيجار المؤرخ 11 نوفمبر 2005 لانتهاء مدته وعدم رغبته في التجديد بصفته المالك الجديد لعين التداعي خلفا للمالكة السابقة، إلا أنها لم تمتثل حدا به إلى إقامة دعواه للقضاء له بطلباته.    

محكمة أول درجة ترفض الدعوى بسبب عجز المالك الجديد عن تقديم عقد البيع سند ملكيته

وتداولت الدعوى أمام المحكمة الجزئية على النحو الثابت بمحاضرها تفصيلا والتي قضت فيها بجلسة 29 أغسطس 2020 بعدم اختصاصها قيمياَ بنظر الدعوى وإحالتها لمحكمة كفر الشيخ الابتدائية وتداولت أمامها بالجلسات على النحو الثابت بمحاضر الجلسات تفصيلا، وبجلسة 30 ديسمبر 2020 قضت المحكمة:- برفض الدعوى، تأسيسا على نص المادة "1" إثبات، إذ عجز المستأنف عن إثبات دعواه بعدم تقديم عقد البيع سند ملكيته.

هذا القضاء لم يلق قبولا لدى المستأنف، فطعن عليه بالاستئناف الراهن بموجب صحيفه أودعت قلم كتاب المحكمة في 19 يناير 2021 وأعلنت قانونا طلب الحكم بقبول الاستئناف شكلاَ وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بالطلبات الواردة بصحيفة الدعوى، لأسباب حاصلها أنه أقام دعواه بطرد المستأنف ضدها من عين التداعي مستندا إلى عقد الإيجار الصادر لها من المالكة السابقة لانتهاء مدته والتي قامت بحوالة الحق له بصفته خلف خاص لها بموجب عقد البيع المؤرخ 15 يناير 2007، وقام بإعلان المستأنف برفض الدعوى لعدم تقديم عقد البيع، مما يعيبه بمخالفة القانون ويستوجب إلغائه.

المالك الجديد يستأنف لإلغاء الحكم مستندا لانتهاء عقد الإيجار الذي حرره المالك السابق

وعن حاصل نعى المستأنف على الحكم المستأنف بمخالفة القانون – وفى بيان ذلك – يقول إنه أقام دعواه بطرد المستأنف ضدها من عين التداعي مستندا إلى عقد الإيجار الصادر لها من المالكة السابقة لانتهاء مدته، والتي قامت بحوالة الحق له بصفته خلف خاص لها بموجب عقد البيع المؤرخ 15 يناير 2007، وقام بإعلان المستأنف ضدها بتلك الحوالة وإنذارها بتسليم العين لعدم رغبته في التجديد، وإذ قضى الحكم المستأنف برفض الدعوى لعدم تقديم عقد البيع مما يعيبه بمخالفة القانون ويستوجب إلغاءه.

المحكمة في حيثيات الحكم قالت – إن المقرر قضاء انه لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار، ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقا لنص المادة 305 من القانون المدني، وتبعاَ لذلك يحق للمشترى المحال إليه أن يقاضى المستأجر المحال عليه في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها دعوى الفسخ".  

محكمة ثانى درجة تنصف المالك الجديد وتقضى بطرد المستأجرة

لما كان ذلك – وكان البين من الأوراق أن المستأنف آلت إليه ملكية عين التداعي من المالكة السابقة بموجب عقد البيع المؤرخ 15 يناير 2007 المؤجرة لعين التداعي للمستأنف ضدها بموجب عقد الايجار المؤرخ 1 نوفمبر 2005 وقامت بحوالة الحق للمستأنف في 25 أكتوبر 2007، ولما كان ذلك وكان المستأنف قد أعلن المستأنف ضدها بحوالة الحق في 23 فبراير 2019، وبعد رغبته في تجديد العقد بعد انتهاء مدته بموجب إنذار مؤرخ 21 ديسمبر 2019 وتسليمها عين التداعي مما تكون طلباته قد أقيمت على سند صحيح من القانون.

وبحسب "المحكمة": إذ أعلن المستأنف ضدها بحوالة الحق قانونا فهي نافذه في حقها من تاريخ هذا الإعلان، فله أن يطالبها بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار، وأن يقاضيها في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر المالكة السابقة، ومنها الطرد والتسليم، وفق ما سلف بيانه، ويضحى الاستئناف على سند صحيح من القانون، وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر، فيكون خالف القانون مما تقضى المحكمة معه إلغائه والقضاء للمستأنف بطلباته.