لملايين الملاك والمستأجرين.. النقض تنهى النزاع حول أزمات التأخير عن سداد الأجرة:الوفاء بالأجرة المستحقة قبل رفع دعوى الطرد والإخلاء يبرئ ذمة المستأجر من دين الإيجار.. وتوضح متى ينفذ الطرد والتسليم للعين المؤجرة

أصدرت الدائرة "ب" إيجارات – بمحكمة النقض – حكمًا يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بشأن أزمة التأخر في سداد الإيجار، قالت فيه: "الوفاء بالأجرة المستحقة قبل رفع دعوى الطرد والإخلاء والتسليم يبرئ ذمة المستأجر من دين الأجرة، ويقضى برفض الدعوى، وذلك لسداد الأجرة المستحقة، أما في حالة عدم سداد الأجرة قبل إقامة الدعوى، وثبت للمحكمة أن المستأجر لم يسدد الأجرة بعد رفع الدعوى يكون تكرارا في عدم السداد يستوجب الطرد والإخلاء".

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 492 لسنة 75 قضائية، لصالح المحامي علاء مبروك، برئاسة المستشار خالد يحيى دراز، وعضوية المستشارين عمرو محمد الشوربجى، وعمرو ماهر مأمون، ومحمد على محمد، وعلاء فرج الأشقر.

الوقائع.. نزاع من 18 سنة بسبب التأخير عن سداد أجرة شهرين للعين

الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن بصفته أقام على المطعون ضدها الدعوى رقم 1044 لسنة 2003 مدنى المنصورة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 مايو 1976 وإخلاء العين المبينة بالأوراق والتسليم، وقال بيانا لها إنه بموجب العقد سالف الذكر استأجرت المطعون ضدها عين النزاع بأجرة شهرية مقدارها 8 جنيهات.

وإذ امتنعت عن سداد أجرة شهري يناير وفبراير لسنة 2003 رغم سبق توقيها الإخلاء على النحو الثابت بالدعوى 1548 لسنة 2001 مدنى المنصورة الابتدائية فقد أقام الدعوى، ثم قضت المحكمة برفض الدعوى، ثم استأنفت الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 246 لسنة 56 قضائية المنصورة، وبتاريخ 30 نوفمبر 2004 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره.  

مذكرة الطعن تستند على "إنذار" المستأجر للمالك للوفاء بالأجرة

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب، حيث ذكرت أن ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، إذ اعتد بوفاء المطعون ضدها بالأجرة المطالب بها بموجب إنذار عرض الأجرة المعلن للطاعن في تاريخ لاحق لإقامة الدعوى بإيداع صحيفتها قلم الكتاب في نفى حالة تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة الموجب للإخلاء، مما يعيبه ويستوجب نقضه. 

المحكمة في حيثيات الحكم، قالت إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الدعوى تعتبر مرفوعة أمام القضاء بمجرد إيداع صحيفتها قلم الكتاب، أما إعلان الخصم بها فقد أصبح – في ظل قانون المرافعات الحالي – إجراء منفصلا عن رفع الدعوى وتاليا له قصد به المشرع إعلام الخصم بها وبطلبات المدعى فيها وبالجلسة المحددة لنظرها كى يعد دفاعه ومستنداته، وذلك تحقيقا لمبدأ المواجهة بين الخصوم، وكان مفاد نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن مناط الحكم بالإخلاء في دعوى الاخلاء للتكرار أن يثبت الامتناع أو التأخير عن الوفاة بالأجرة إلى ما بعد رفع الدعوى دون مبرر مقبول، أما الوفاء بالأجرة المستحقة الذى يحصل قبل رفع الدعوى فإنه يبرئ ذمة المستأجر من دين الأجرة وينتفى به التأخير كشرط لتوافر حالة التكرار.  

النقض تنهى النزاع حول أزمات التأخير عن سداد الأجرة

ولما كان ذلك – وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن أقام الدعوى الراهنة بإيداع صحيفتها قلم الكتاب بتاريخ 18 فبراير 2003 بطلب الحكم بإخلاء المطعون ضدها لتكرار تأخرها في سداد الأجرة عن شهري يناير وفبراير لسنة 2003، فإن قيام الأخيرة بعرض تلك الأجرة على الطاعن بموجب إنذار عرض معلن له في 26 فبراير 2003 – بعد رفع الدعوى – فإن هذا الوفاء لا يبرئ ذمة المستأجر ولا ينتفى به التأخير كشرط لتوافر حالة التكرار، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، واعتد بسداد الأجرة المطالب بها بعد إيداع صحيفة الدعوى قلم الكتاب في نفى حالة التكرار فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث مدى جدية المبررات التي ساقتها المطعون ضدها، وما دللت به عليها، فإنه يتعين أن يكون مع النقض والأحالة.