معلومة قانونية.. كيف تفرق بين عقد البيع الابتدائى والنهائى؟

محكمة - أرشيفية

كتب أحمد حسني

الخميس، 24 نوفمبر 2022 03:30 ص

كثير من المواطنين يتساءلون عن الفرق بين عقد البيع الابتدائي والنهائي، وما هي الشروط الواجب توافرها فيهما لضمان صحة توقيعهما، و"اليوم السابع" يوضح فى النقاط التالية الفرق بين العقد البيع الابتدائي والنهائى طبقاً للقانون.

يقول الخبير القانونى أيمن عطا الله، إن العقد الابتدائي هو عقد عرفي بين طرفين، بينما العقد النهائي هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العينى.

ويمكن التفرقة بين حالتين:

الأولى: إذا كان المبيع منقولاً بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي، ففي هذه الحالة يكون كافي لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.

الثانية: كون المبيع عقاراً هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل، وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد ابتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الابتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى، ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات. وأوضح أن العقد الابتدائي يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط.

- الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الابتدائى عند الشراء هى:

1- الأهلية.

2- الإيجاب والقبول.

3- الرضا.

4- محل العقد يكون مشروع غير مخالف للقانون.

5- الثمن.

6- المعاينة النافية للجهالة.

كما أن العقد الابتدائى هو عقد صحيح إذا توافرت خصائصه يبرم بين المشترى والبائع وهو عقد صحيح بين أطرافه وليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير، والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائى لتضفى عليه بعض الشرعية، وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع لا تمس موضوع العقد وإنما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية.

- عقد البيع النهائي

كثير من الأشخاص يتصورن أن عبارة عقد بيع نهائي التي أحياناً تكون مكتوبة أعلى عقد هي تعطى هذا العقد نهائيته ولكن هذا الاعتقاد خاطئ لان عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقارى.

وعلى ذلك:

1- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به فى مواجهة الغير بعكس العقد المسجل.

2- العقد لا يكون مسجلا إلا بطريقين:

أ- تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري.

ب- رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها.