"النقض" تتصدى لتغول اتحاد الشاغلين على حق مالك العقار.. نقلا عن برلماني

رصد موقع "برلماني"، المتخصص في الشأن التشريعى والنيابى فى تقرير له تحت عنوان "النقض تتصدى لتغول اتحاد الشاغلين على حق مالك العقار"، استعرض خلاله حكما لمحكمة النقض في غاية الأهمية بالنسبة لملايين الملاك والمستأجرين، ينظم العلاقة بينهم وبين اتحاد الشاغلين ويتصدى لعمليات التعسف في استعمال الحق من قبل الاتحاد، قالت فيه: "اتحاد الشاغلين ليس من حقه ولا يملك استعمال حقوق الملاك والإيجار اختصاصه فقط بالمحافظة على الأجزاء المشتركة وصيانتها دون استغلالها"، وتتصدى لرفض دعوى مالكة عقار طالبت بعدم نفاذ عقد وقعه رئيس اتحاد شاغلي العقار بإيجار السطح لتركيب شبكة محمول، وذلك في الطعن المقيد برقم 6531 لسنة 84 قضائية.

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن الفصل الأول من الباب الرابع من القانون رقم 119 لسنة 2008 – المنطبق على واقعة الدعوى – الخاص بتنظيم اتحادات الشاغلين قد نص في المادة 75 منه على أن: " يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ...، وذلك كله طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون"، وقد بينت المواد من 77 الى 88 من ذات القانون من يُعد عضواً بالاتحاد – الذين يكونون الجمعية العمومية له – بأنه كل من يشغل وحدة في العقار ولو لم يكن مالكاً لها طالما أنه يحوزها بموجب سند قانوني، وكذلك كل مالك في العقار ولو لم يكن من الشاغلين، كما بينت كيفية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد واختيار رئيسه.

وبحسب "المحكمة": وقد نصت المادة 86 منه على أن: "يتولى مجلس إدارة الاتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ويتولى رئيس المجلس ... إدارة وتصريف شئون الاتحاد وتمثيله أمام القضاء ... "، وقد نصت المادة 168 من اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية رقم 144 لسنة 2009 المعمول به اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشره في 8 أبريل 2009 بالوقائع المصرية على أن: " مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التي تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلى:

1-انتخاب وعزل رئيس الاتحاد.

2-الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته.

3-اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار (المدخل – السلالم – السطح وما إلى ذلك) ... ".

ووفقا لـ"المحكمة": فإن مفاد هذه النصوص مجتمعة يدل على أن إدارة الأجزاء المشتركة في العقارات المبنية التي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات - وفق ما أوضحته المادة 72 من القانون المذكور – تختص بها الجمعية العمومية للاتحاد التي تصدر قراراتها في هذا الشأن بما يحقق أهداف الاتحاد ويتولى رئيس مجلس إدارة الاتحاد تنفيذها، وتنحصر هذه الإدارة في الأعمال المطلوبة للحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته وصيانتها والمحافظة على نظافتها، كل ذلك بما لا يخل بحقوق المالك على العقار، ومن ثم لا تنصرف أعمال الإدارة المذكورة إلى ما يجاوز ذلك من حقوق متفرعة عن الملكية ومنها حق الاستعمال والاستغلال وفقاً للمادة 802 من القانون المدني.

إذ كان ذلك وكان المقرر – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – أن الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بإجازة هذا الأخير له فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً للعين المؤجرة، كما أن من المقرر أن إغفال الحكم بحث دفاع جوهري أبداه الخصم أو مجابهة هذا الدفاع بما لا يصلح رداً سائغاً يترتب عليه بطلان الحكم للقصور في أسبابه الواقعية، وإليكم التفاصيل كاملة:

"النقض" تتصدى لتغول اتحاد الشاغلين على حق مالك العقار.. الاتحاد لا يملك استعمال حقوق الملاك أو الإيجار.. اختصاصه فقط الصيانة والحفاظ على الأجزاء المشتركة.. وتتصدى لتركيب شبكة محمول على سطح العقار دون إذن المالك