تنظيم العلاقة بين مشترى العقار الجديد والقديم لمباشرة حقوقه.. برلمانى

رصد موقع "برلماني"، المتخصص في الشأن التشريعى والنيابى، في تقرير له تحت عنوان: " للملاك والمستأجرين.. تنظيم العلاقة بين مشترى العقار الجديد والقديم لمباشرة حقوقه"، استعرض خلاله الإجابة على السؤال لماذا اعتبر المشرع الإنذار وحده لا يكفى لحوالة الحق للمشترى الجديد، ووضع شرطين ليحل محل المستأجر، وكيفية تصدى محكمة النقض لتلك الأزمة حيث كثيرا ما نجد البعض ولا سيما فى المنازعات الايجارية يخلط بين وجود حوالة الحق على العقد وبين الإعلان بحوالة الحق.

فعلى سبيل المثال يشترى شخص عقارا به مستأجرين، فيحرر عقد بيع لم يضمنه بند بالنص على حوالة حقوق الواردة بعقود الإيجار الى المشترى أو يستلم عقود الإيجار دون أن يدون عليها تنازلا للمشترى وحوالة العقد من المالك المؤجر للمالك الجديد، خاصة وأنه لا يحق للمشترى الجديد التعامل على العقار مع المستأجر بأى نزاع يخص العقد ولا يستطيع أن يقيم أى دعوى ضد المستأجر وإلا كانت دعواه غير مقبولة حتى ولو أعلن المستأجر بشرائه للعين المؤجرة طالما لم تتم الحوالة من حيث الأصل.  

فقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمسألة مواصفات حوالة عقد الإيجار في الطعن المقيد برقم 241 لسنة 61 القضائية، والذى جاء في حيثيات: لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار - ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة - إلا إذا قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقا لنص المادة 305 من القانون المدني، وأن الإعلان الذي تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم تلك المادة هو الإعلان الرسمي الذي يتم بواسطة المحضرين وفقاً لقواعد قانون المرافعات ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية.

وفي التقرير التالى، نلقى الضوء على إشكالية فى منتهى الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين وتتعلق بسوق العقارات والأراضى والأطيان من حيث البيع والشراء، والإيجارات أحيانا من خلال الإجابة على السؤال هل الإنذار وحده لا يكفي لحوالة الحق؟ وهل لمشتري العقار بعقد مسجل كافة حقوق المؤجر قبل المستأجر من قبض الأجرة؟، وتثبت له الصفة في مباشرة دعاوي المؤجر ضد المستأجر، وما مواصفات حوالة عقد الإيجار؟  

وإليكم التفاصيل كاملة:

للملاك والمستأجرين.. تنظيم العلاقة بين مشترى العقار الجديد والقديم لمباشرة حقوقه.. المشرع اعتبر الإنذار وحده لا يكفى لحوالة الحق للمشترى الجديد.. ووضع شرطين ليحل محل المستأجر.. والنقض تُجيب عن الأسئلة الشائكة