3 مبادئ قضائية تثبت العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستاجر دون اشتراط العقد

رسخ حكم قضائي صادر من محكمة النقض، ثلاثة مبادئ جديدة في إثبات العلاقة الإيجارية، بأنه يجوز للمؤجر إثبات العلاقة بكافة طرق الإثبات دون الحاجة إلى تقديم عقد الإيجار للمحكمة.

وأكدت المحكمة في حكمها أن:
1- العلاقة الإيجارية يمكن إثباتها بأي وسيلة، وليس بالضرورة بعقد مكتوب.
2- إنذار العرض المقدم من المستأجر يعد إقرارًا قانونيًا بوجود العلاقة الإيجارية.
3- الإقامة المستقرة للمستأجر أو أقاربه تُعد أساسًا لاستمرار عقد الإيجار.

وكشفت حيثيات الحكم، أن إقرار المستأجر بقيام العلاقة الإيجارية يقوم مقام العقد المكتوب في الإثبات، وأنه ولئن كان المحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى المقدمة فيها وترجيح بعضها على البعض الآخر إلا أنها تخضع في تكييف هذا الفهم وفى تطبيق ما ينبغي من أحكام للرقابة بحيث لا يجوز لها أن تطرح ما يقدم إليها تقديماً صحيحاً من الأوراق والمستندات المؤثرة في حق الخصوم دون أن تدون في حكمها بأسباب خاصة ما يبرر هذا الإطراح وإلا كان حكمها قاصراً  .

وأن العلاقة الإيجارية من الطاعنة والمطعون ضدهم عن شقة النزاع ثابتة، وذلك بإقرار المطعون ضده الأول قرارا سداد الأجرة المعلنة منه للطاعنة والمقدمة لمحكمة الاستئناف بجلسة 24 أكتوبر 2018 تقوم مقام العقد المكتوب، والتفت الحكم عن تلك المستندات المؤثرة وطرحها دون رد، وقضت برفض الدعوى بحالتها لعدم تقديم عقد ايجار مكتوب، وهو ما حجبه عن بحث موضوع الدعوى، بما يعيبه بالقصور في التسبيب والخطأ في تطبيق القانون، يوجب نقضه على أن يكون مع الفصل الإحالة.

ويعتبر ذلك الحكم يتصدى لإشكالية قانونية طالما واجهها القضاة أثناء نظر الدعاوى، بعد أن كان يُطرح دائما سؤال “أين أصل العقد؟”، وهو ما تجاوزه الحكم بتمكين المؤجر من إثبات العلاقة بأي وسيلة.

وبذلك يعتبر الحكم يحقق عدالة للمؤجرين، ولكن أثار جدلًا قانونيًا، حيث يرى بعض القانونيين أنه يتعارض مع نص صريح في قانون الإسكان، الذي يشترط عدم قبول دعوى المؤجر دون تقديم عقد الإيجار. وهذا ما دفع البعض إلى المطالبة بالطعن على هذا النص لعدم دستوريته، والمطالبة بمساواة المؤجر بالمستأجر في طرق الإثبات.

لكن المحكمة الدستورية العليا سبق أن ألغت الفقرة التي تنص على هذا الشرط، مما يجعل حكم محكمة النقض متوافقًا مع صحيح القانون، ويعيد التوازن في إثبات العلاقة الإيجارية بين الطرفين، وفقًا لمبدأ المساواة بين المواطنين في الحقوق والواجبات.