النقض: الطعن على عقد الإيجار لا يسقط بالتقادم الثلاثى.. برلمانى

أصدرت الدائرة المدنية "أ" - بمحكمة النقض – حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، حول سقوط عقد الإيجار، رسخت خلاله مبدأ قضائيا قالت فيه: "الطعن على عقد الإيجار لا يسقط بالتقادم الثلاثى"، وذلك في الطعن المقيد برقم 12717 لسنة 82 قضائية.  

الخلاصة: 

"ولمّا كانت الدعوى بعدم نفاذ عقد الإيجار هيَ بطلب حق من الحقوق الشخصية التي ليست لها مدة خاصة تتقادم بها؛ ومن ثَم لا تخضع للتقادم الثلاثي المنصوص عليه في المادة 140 من القانون المدني، وإنما تجرى عليها في شأن تقادمها أحكام التقادم العادي المنصوص عليها في المادة 374 من ذات القانون، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بسقوط الدعوى بالتقادم الثلاثي باعتبارها دعوى بطلان عقد؛ فإنه يكون قد أخطأ في تكييف حقيقة الطلبات في الدعوى، وهو ما حجبه عن مواجهة طلبات الطاعن وتحقيق دفاعه بشأنها؛ بما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة". 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إن هذا النعي في أساسه سديد؛ ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء؛ فمتى صدر الإيجار للعين كلها أو لجزء مفرز منها من أحد الشركاء دون أن تكون له أغلبية الأنصباء فإن الإيجار وإن وقع صحيحًا ونافذا فيما بينه وبين المستأجر منه إلا أنه لا يسري في حق باقي الشركاء ممن لم تصدر منهم الإجارة طالما لم يقروها صراحة أو ضمنا؛ اعتبارًا بأن الإيجار يقع في جزء منه على ملك الغير فيحق لهؤلاء الشركاء أن يطلبوا إخراج المستأجر من أحدهم من العين كلها ومن أي جزء منها مهما صغر دون انتظار نتيجة القسمة، وأن النص في المواد 559 701، 827 828 من القانون المدني يدل على أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة، كما يكون للشركاء مجتمعين يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية؛ فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة - بناء على طلب أحد الشركاء - أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة.  

وبحسب "المحكمة": ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع، وتعتبر الأغلبية في هذه الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية في المال الشائع، ولكن لا تنفذ هذه الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة 3 سنوات، فإذا عقدت الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد؛ إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي وذلك بطريق التنفيذ العيني مادام ممكنا بإنهاء عقد الإيجار المنصب على نصيبهم بعد انتهاء مدة الـ3 سنوات آنفة الذكر، وأن الدعوى التي يقيمها المالك على الشيوع بطلب عدم نفاد عقد الإيجار الذي يعقده أحد الشركاء في حقه، فإنها لا تخضع للتقادم الثلاثي، وإنما تجري عليها في شأن تقادمها أحكام التقادم العادي المنصوص عليه في المادة 374 من القانون المدني.  

وإليكم التفاصيل كاملة:

للملاك والمستأجرين.. النقض تُقرر: الطعن على عقد الإيجار لا يسقط بالتقادم الثلاثى.. والحيثيات تؤكد: تجرى عليه أحكام التقادم العادى.. وتضع ضوابط "تأجير المال الشائع".. الأبرز "يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء"