تقرير برلمانى حول وحدات الإيجار القديم فى مصر.. 1.6 مليون أسرة بواقع 6.3 مليون فرد يقيمون فى "إيجار قديم".. ويؤكد: يسكن 82% منهم بـ 4 محافظات 41% فى القاهرة و18.7% بالجيزة و12.9% بالإسكندرية و9% بالقليوبية

يناقش مجلس النواب خلال جلسته العامة الإثنين المقبل، برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي تقريرا اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتبي لجنتي الإدارة المحلية، والشئون الدستورية والتشريعية، عن:

مشروع قانون مُقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ومشروع قانون مُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.

وأشارت اللجنة فى تقريرها، إلى إن أزمة السكن وما تولّد عنها من اختلالات في العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر، تُعد من أبرز الأزمات الاجتماعية التي شهدها المجتمع المصري خلال العقود الماضية. وقد جاءت هذه الأزمة نتيجة ظروف دولية ومحلية استثنائية، فُرضت على الدولة إبان الحرب العالمية الثانية، وما أعقبها من اضطرابات سياسية واقتصادية واجتماعية، انعكست بآثارها على مختلف مناحي الحياة، وفي مقدمتها قطاع الإسكان، الذي مثّل أحد أوجه المعاناة الكبرى لدى فئات واسعة من المواطنين.

وإزاء تلك الظروف الطارئة، تدخل المشرع آنذاك بإصدار تشريعات استثنائية هدفت إلى تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على نحو يُحقق الحماية للمستأجرين من التشريد، ويضمن الحد الأدنى من الاستقرار الاجتماعي، فصدرت قوانين عدة متتالية، واكبها تعديلٌ بعد آخر، ابتغاء التوفيق بين مقتضيات الواقع ومتطلبات الحماية المؤقتة، بيد أن تلك القوانين، ورغم مسوّغاتها، قد استمرت سارية لعقود طويلة، دون مراجعة شاملة تُعيد التوازن لعقود الإيجار، بما أفضى إلى تراكم خلل هيكلي في هذه العلاقة، تفاقمت معه الإشكالات العملية، وتعارضت المراكز القانونية، واضطربت الموازين العقدية، وتعطلت إرادة الأطراف في تنظيم علاقتهم.

ويمثّل القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، أحد أبرز ملامح التدخل التشريعي الاستثنائي الذي طبع العلاقة الإيجارية بطابع الجمود والانغلاق لعقود متتابعة، إذ تضمّن من الأحكام ما أدى إلى تعطيل حرية التعاقد، وتقييد سلطة المالك في إدارة ملكه، والحد من مظلة الحماية القانونية التي يقرها الدستور لحق الملكية الخاصة.

وذكرت اللجنة، أن القانون رقم 49 لسنة 1977 جاء  في سياق اجتماعي واقتصادي مضطرب– ليضع قواعد استثنائية حاكمة لهذه العلاقة، كان من أبرزها الامتداد القانوني التلقائي لعقود الإيجار بعد انتهاء مدتها الأصلية، وانتقال هذا الامتداد إلى ورثة المستأجر دون حد زمني، وكذلك تثبيت الأجرة عند قيمة ثابتة (رمزية) لا تتماشى مع تغيرات الواقع الاقتصادي ومقتضيات السوق؛ فلم يُراع القانون –في أغلب أحكامه– تطور الظروف أو مبدأ التوازن بين مصلحة الطرفين، وإنما انحاز لمبدأ الحماية المطلقة للمستأجر، وإن جاء ذلك في وقت كانت فيه الدولة تسعى لحماية السلم الاجتماعي تحت وطأة أزمة سكنية حادة.

وأكدت اللجنة، أن استمرار العمل بهذه الأحكام، دون مراجعة تشريعية جادة، ترتب عليه ترسيخ أوضاع غير متوازنة، أخلّت بحقوق المُلاّك، وعرقلت حركة الاستثمار العقاري، وأفقدت العقار السكني قيمته الاقتصادية، وهو ما أكدته أحكام المحكمة الدستورية العليا، التي قضت في أكثر من مناسبة بعدم دستورية بعض مواد هذا القانون، لكونها تنطوي على تقييد غير مبرر لحرية التعاقد، وإهدار للملكية الخاصة، وإخلال بمبدأ المساواة.

كما حمل القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، نموذجًا بارزًا أيضاً لهذا التدخل الاستثنائي، إذ نص في الفقرة الأولى من المادة (18) منه على أنه: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد..."، وهي القاعدة التي مثّلت امتدادًا قانونيًا لعقود الإيجار دون تحديد أجل معين، استجابة لاعتبارات اجتماعية وواقعية كانت تتطلبها ظروف تلك المرحلة.

وأضاف التقرير، أنّ ما حدا بالمشرع حينها إلى إقرار هذا الامتداد، هو اختلال التوازن بين المعروض من الوحدات السكنية والطلب عليها، إلا أن هذا الامتداد، الذي لم يكن مؤبدًا في ظاهره، انقلب في التطبيق العملي إلى تأبيد فعلي، لا سيما بالنسبة للأشخاص الاعتبارية، التي لا تخضع لواقعة الوفاة كمُحدّد طبيعي لانقضاء العلاقة الإيجارية، بما يُعد إهدارًا لمبادئ العدالة والتوازن بين الحقوق والالتزامات.

وقد تدخلت المحكمة الدستورية العليا -لتُعيد ضبط هذه العلاقة- في حكمها الصادر بجلسة 5 مايو 2018، في الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية، فقضت بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) المشار إليها، فيما تضمنه من إطلاق الامتداد القانوني لعقود الإيجار ليشمل الأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، تأسيسًا على أن هذا الامتداد يؤيّد العلاقة العقدية ويخل بحقوق الملكية، تعارضاً مع الدستور.

وبناءً على هذا الحكم، صَدَر القانون رقم 10 لسنة 2022، لتنظيم إنهاء العلاقة الإيجارية مع الأشخاص الاعتبارية غير السكنية، وأتاح مهلة انتقالية لتوفيق الأوضاع، مراعيًا في ذلك ما خلّفته جائحة كورونا من آثار اقتصادية بالغة، وما فرضته من ضرورة قانونية مُلحة تقتضي إعادة التوازن التشريعي بصورة عاجلة.

وبقيت الوحدات السكنية وغير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية خاضعة لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 – المشار اليه – دون أي تغيير لأى من النصوص القانونية الاستثنائية الواردة به، والتي منها ما جاء في صدر مادتيه (1 و2) ( [1] من عدم زيادة الأجرة السنوية للأماكن السكنية على 7% من قيمة الأرض والمباني المقدرة بثمن المثل عند الترخيص، دون وضع آلية لمراجعة هذه التقديرات أو إعادة تقييمها بمرور الزمن.

وذكرت اللجنة أن هذا التحديد الجامد  ادى إلى تثبيت الأجرة القانونية عند حدود دنيا لا تتناسب مطلقًا مع التغيرات الاقتصادية المتلاحقة، ولا مع قيم العقارات السوقية، ولا مع تكاليف صيانة المباني وإدارتها، فظلّت العلاقة الإيجارية محكومة بثوابت اقتصادية تجاوزها الواقع، وانقطعت الصلة بين الأجرة واعتبارات العرض والطلب، ما أخل إخلالًا جسيمًا بحقوق المؤجرين، وانعكس سلبًا على قيمة الثروة العقارية في الدولة.

وقد كان هذا التجميد في تقدير الأجرة –دون ربطها بمعايير متغيرة أو مؤشرات اقتصادية مرنة– أحد الأسباب الرئيسية التي دفعت المحكمة الدستورية العليا في حكمها الصادر بجلسة 9 نوفمبر 2024 إلى القضاء بعدم دستورية المادتين سالفتي الذكر، لما فيهما من إخلال بحق الملكية، ومخالفة لمبدأ العدالة التعاقدية، وإهدار لمبدأ المساواة، الأمر الذي أوجب التدخل التشريعي العاجل لمعالجة هذا القصور، واستحداث قواعد جديدة عادلة وموضوعية لتقدير الأجرة، وهو ما سعى إليه مشروع القانون المعروض، من خلال إلغاء تلك النصوص، وإحلال آلية قانونية مرنة ومتدرجة لتعديل القيمة الإيجارية على أساس عادل وواقعي.

ولفت التقرير  الى ان المحكمة أرست  في منطوق حكمها أن يكون سريانه اعتبارًا من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد العادي الحالي (الخامس) لمجلس النواب،  لافتا الى إنها بذلك أتاحت للمشرع إعادة تنظيم هذه العلاقة على نحو دستوري وضمن إطار زمني صريح، بما يستوجب التدخل الفوري والفعّال قبل سريان الأثر التنفيذي للحكم، وتلافياً لوجود فراغاً تشريعياً.

مع التأكيد على ما جاء في نص المادة (101) من الدستور على تولى مجلس النواب سلطة التشريع، وما أكدته المحكمة الدستورية العليا في أحكامها المتواترة من أن الأصل في سلطة المشرع في تنظيم الحقوق هو إطلاقها دون أى قيود، ما لم يكن الدستور قد فرض في شان ممارستها ضوابط محددة يتعين الالتزام بها.
واستعرض التقرير أهم البيانات والآراء التى طرحت في اجتماعات اللجنة المشتركة (جلسات الحوار المجتمعي)، حيث عقدت اللجنة المشتركة 7 جلسات حوار مجتمعي أيام 4و5و6و11و12و25و26 مايو 2025، لدراسة مشروع القانون المقدم من الحكومة، بشأن الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن (وذلك من حيث المبدأ).

وقد شارك في تلك الجلسات عدد كبير من  النواب أعضاء المجلس بمختلف انتماءاتهم السياسية، كما حضرها جميعا المستشار محمود فوزي، وزير الشئون النيابية والقانونية والتواصل السياسي، وحضر بعض من هذه الجلسات  الوزراء: مهندس شريف الشربيني، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، دكتورة منال عوض، وزير التنمية المحلية، ومحافظي: القاهرة – الإسكندرية – الجيزة – القليوبية، وممثلي وزارات: الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، العدل، التنمية المحلية، التضامن الاجتماعي. كما حضر اللواء خيرت بركات، رئيس الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء.

وقد امتدت جلسات الحوار المجتمعي – المشار إليها - لساعات طويلة بلغت نحو 33 ساعة، استمعت اللجنة فيها إلى آراء العديد من الجهات المعنية، والتي كان منها: المجلس القومي لحقوق الإنسان، المركز القومي للبحوث الاجتماعية والجنائية، أساتذة القانون المدني بكليات الحقوق جامعات: القاهرة – عين شمس – بنها – أسيوط، ممثلين عن كل الملاك والمستأجرين، كما استمعت اللجنة إلى  نقباء: المهندسين – الأطباء – ممثلي نقابة الصيادلة – رئيس الاتحاد العام للغرف التجارية.

وقد بلغ عدد النواب المتحدثين 61 نائبًا، كما بلغت عدد المداخلات 96 من السادة النواب، و32 من السادة ممثلي الحكومة، و23 من السادة ممثلي الجهات التي تمت دعوتهم.

وقد تمثلت أهم البيانات والآراء التى طرحت في تلك الجلسات فيما يلي:

1)   البيانات والاحصائيات الرئيسية الواردة من الجهاز المركزي للتعبئة العامة والاحصاء بشأن وحدات الإيجار القديم:
عرض  اللواء رئيس الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء لجميع البيانات والإحصاءات التي حصرها الجهاز في التعداد الأخيرة الذي أجراه الجهاز عام 2017، وكان من أهم هذه البيانات والاحصائيات ما يلي:

أ - عدد الأسر بالوحدات الـمؤجرة إيجار قديم:
• بلغ إجمالي عدد الأسر بتعداد عام 2017 (23.455.079) مليون أسرة، وإجمالي عدد الأفراد (94.694.016) مليون فرد.
• بلغ عدد الأسر التي تقيم في وحدات مؤجرة إيجار قديم بتعداد 2017 (1.642.870) مليون أسرة، بواقع 7% من إجمالي عدد الأسر.
• بلغ عدد أفرد تلك الأسر (6.133.570) مليون فرد، بواقع 6.5% من إجمالي عدد الأفراد.

يسكن 82% من هذه الأسر في أربع محافظات، وتوزيع هذه الأسر كالآتي:

• القاهرة، بعدد أسر (670,857) ألف أسرة، وبنسبة 41% .
• الجيزة، بعدد أسر (308,091) ألف أسرة، وبنسبة 18.7% .
• الإسكندرية، بعدد أسر (213,147) ألف أسرة، وبنسبة 12.9% .
• القليوبية، بعدد أسر (150,961) ألف أسرة، وبنسبة 9% 0

-وبمقارنة تلك الأرقام بأرقام تعداد عام 2006 كانت عدد الأسر (2.617.411) مليون أسرة، وتمثل 15% من عدد الأسر، وعدد أفراد (10.092.803) مليون فرد، وتمثل 14% من عدد الأفراد بانخفاض مليون أسرة وعدد 4 مليون فرد.
-تتاح بيانات التعداد على مستوى أقل وحدة إدارية وهي الشياخة بالحضر والقرية بالريف.

ب- عدد الوحدات الـمؤجرة إيجار قديم:

• بلغ إجمالي عدد الوحدات بتعداد 2017 (42.973.884) مليون وحدة.
• بلغ عدد الوحدات المؤجرة إيجار قديم بتعداد 2017 (3.019.662) مليون وحدة، بواقع 7% من إجمالي عدد الوحدات.

وتقع 69% من هذه الوحدات في أربع محافظات، وتوزيع هذه الأسر كالآتي:

• القاهرة، بعدد وحدات (1.099.426) مليون وحدة، وبنسبة 36% .
• الجيزة، بعدد وحدات (562.135) ألف وحدة، وبنسبة 19% .
• الإسكندرية، بعدد وحدات (269.403) ألف وحدة، وبنسبة 9% .
• القليوبية، بعدد وحدات (150.961) ألف وحدة، وبنسبة 5%  .

-وبمقارنة تلك الأرقام بأرقام تعداد 2006، كان عدد الوحدات 27.069.114 مليون وحدة، منها وحدات مؤجرة إيجار قديم تبلغ 5.538.917 بنسبة 20% من إجمالي الوحدات بانخفاض قدره نحو 2.5 مليون وحدة.