دليلك الشامل لفهم قانون الإيجار بين حقوق المالك وضمانات المستأجر

بعد خطوة تشريعية طال انتظارها، وموافقة مجلس النواب بشكل نهائي على مشروع القانون المقدم من الحكومة بشأن تعديل بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والمعروف إعلاميًا باسم "قانون الإيجار القديم"، تترقّب أعين الملاك والمستأجرين لحظة الحسم، مع اقتراب العد التنازلي لانتهاء مهلة الثلاثين يومًا الممنوحة دستوريًا لتصديق رئيس الجمهورية على قانون الإيجارات القديمة الجديد، والذي أقرّه مجلس النواب في 2 يوليو الجاري، وسط تساؤلات مشروعة: هل يُنشر القانون في الجريدة الرسمية ويُصبح نافذًا بعد يوم 1 أغسطس؟.

ومع حالة الجدل التي صاحبت صدور القانون، نقدم لكم قراءة شاملة ومبسطة لأبرز مواده، مع رد واضح على أهم الأسئلة التي تدور في أذهان المواطنين، سواء المستأجرين أو الملاك.

1. على من يُطبق 

يسري القانون فقط على:

- الأماكن المؤجرة لغرض السكن.

- الأماكن المؤجرة لغير غرض السكن (كالمحلات) إذا كان المستأجر شخصًا طبيعيًا.

- بشرط أن تكون هذه العقود خاضعة لقانوني رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981

- ولا يُطبق على العقود المحررة بعد عام 1996 أو تلك الخاضعة لقانون رقم 4 لسنة 1996، المعروفة باسم "عقود القانون الجديد".

2. متى تنتهي عقود الإيجار القديمة؟

- عقود السكن: تنتهي بعد 7 سنوات من تطبيق القانون.

- عقود غير السكن (تجارية أو إدارية): تنتهي بعد 5 سنوات من تطبيق القانون.

- يجوز أن التراضي بين الطرفين على إنهاء العقد قبل ذلك.

3. كيف تُصنف المناطق وتُحسب القيمة الإيجارية؟

تشكل كل محافظة لجان حصر تقسم المناطق إلى:

• متميزة

• متوسطة

• اقتصادية

وفقًا لمعايير تشمل الموقع، الخدمات، المرافق، أسعار العقارات، وغيرها.
وتنتهي اللجان من عملها خلال 3 شهور (قابلة للتمديد مرة واحدة).

4. ما القيمة الإيجارية الجديدة لوحدات السكن؟

• في المناطق المتميزة: 20 ضعف القيمة القديمة، وبحد أدنى 1000 جنيه شهريًا.

• في المناطق المتوسطة: 10 أضعاف، وبحد أدنى 400 جنيه.

• في المناطق الاقتصادية: 10 أضعاف، وبحد أدنى 250 جنيه.

لحين انتهاء عمل اللجان، يُدفع مبلغ ثابت 250 جنيه شهريًا، وتُسدد الفروق لاحقًا بالتقسيط.

5. ما القيمة الإيجارية للوحدات غير السكنية؟

• زيادة القيمة الإيجارية إلى 5 أضعاف القيمة الحالية.

• مع زيادة سنوية 15% لكافة الوحدات (سكنية وغير سكنية).

6. متى يُطرد المستأجر فورًا دون اللجوء للقضاء العادي؟

وفق المادة 7:

• إذا ترك الوحدة مغلقة أكثر من عام بدون مبرر.

• إذا امتلك وحدة أخرى صالحة للسكن أو النشاط.

يحق للمالك في هذه الحالات اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر طرد مباشر دون انتظار دعوى قضائية.

7. هل يحق للمستأجر الحصول على وحدة بديلة؟

نعم. المادة 8 تضمن أولوية للمستأجر (أو من امتد له العقد) في الحصول على وحدة سكنية أو تجارية من الدولة، إيجارًا أو تمليكًا، بشرط:

• تقديم إقرار بإخلاء الوحدة القديمة.

• التقدم بطلب رسمي وفقًا للشروط التي تصدر لاحقًا من مجلس الوزراء.

8. متى تُلغى قوانين الإيجار القديمة نهائيًا؟

بعد 7 سنوات من تاريخ تطبيق القانون الجديد، يتم إلغاء:

• القانون 49 لسنة 1977

• القانون 136 لسنة 1981

• القانون 6 لسنة 1997

وأي نص قانوني آخر يخالف أحكام القانون الحالي.

9. متى يبدأ العمل بالقانون الجديد؟

يُعمل به من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية.

10. هل تؤثر التعديلات على عقود ما بعد 1996؟

لا ، القانون لا يمس عقود القانون الجديد (رقم 4 لسنة 1996)، وهي العقود المحررة بعد عام 1996، سواء كانت محددة المدة أو عقود "59 سنة".

هذه العقود لا تزال محكومة بالاتفاق بين الطرفين، ولا تخضع لأي زيادة أو إنهاء جبري.