الإيجار القديم.. .. مفاجأة: القانون لا يرحم التحايل والبيع الصورى مرفوض ولا يمنع الطرد

مع بدء تطبيق قانون الإيجارات القديمة الجديد رقم 164 لسنة 2025، تصاعدت التساؤلات القانونية حول مواقف عديدة قد يلجأ إليها بعض المستأجرين للهروب من الإخلاء، خصوصًا في حالة امتلاكهم لوحدة سكنية أخرى.

وفي هذا السياق، أكد الدكتور أشرف ناجي، المحامي بالنقض، أن القانون الجديد حسم الجدل في هذه المسألة، ونقل مبدأ “عدم الحاجة الفعلية” من نطاق الاجتهاد القضائي إلى نص صريح في القانون، مما يمنح الملاك صلاحية أكبر في استرداد وحداتهم المؤجرة.

وقال ناجي: “العبرة القانونية في دعاوى الإخلاء بسبب امتلاك المستأجر لوحدة سكنية أخرى تكون بوقت رفع الدعوى وليس بما قد يطرأ بعدها من تصرفات، مثل البيع أو النقل أو التنازل عن الوحدة.”

وأضاف أن هذا المبدأ كان مطبقًا منذ سنوات وفقًا لاجتهادات محكمة النقض في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981، المادة 22، حيث اعتُبر امتلاك وحدة سكنية أخرى في نفس المحافظة أو محافظة مجاورة دليلًا على ثبوت اليسار وانتفاء الحاجة الفعلية، وبالتالي يفقد المستأجر الحماية القانونية لعقد الإيجار القديم.

وأوضح ناجي أن القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025 أعاد التأكيد على هذا المبدأ، ونصّ صراحة على أن:
• العقود السكنية تنتهي بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، أي في 5 أغسطس 2032.
• والعقود لغير السكن (للأشخاص الطبيعيين) تنتهي بعد 5 سنوات، أي في 5 أغسطس 2030، ما لم يتم اتفاق الطرفين على إنهاء العلاقة قبل هذه المواعيد.

وحذر المحامي بالنقض من محاولات بعض المستأجرين التحايل على القانون ببيع الوحدة الأخرى بعد علمهم ببدء تطبيق القانون، قائلاً: “إذا كنت تمتلك وحدة سكنية أخرى وقت رفع دعوى الإخلاء، فإن البيع بعد ذلك لن يحميك. العبرة القانونية هي بوقت الملكية أثناء رفع الدعوى.”

وأشار إلى أن البيع لا يكون معتبرًا إذا ثبت أنه كان بيعًا صوريًا أو تمت الصفقة مع أحد الأقارب المقربين مثل الأبناء أو الأشقاء بهدف التحايل، مضيفًا: “البيع الصوري لا يُعتد به أمام المحكمة، وإذا تبين أنك ما زلت تسيطر على الوحدة أو تسكن بها أو أنها بيعت بشكل صوري، فالمحكمة تملك الحكم بالإخلاء رغم البيع.”

وسرد د. أشرف ناجي عددًا من أحكام محكمة النقض التي أرست هذا المبدأ، ومنها:
• “العبرة بوقت رفع الدعوى، وما يطرأ بعد ذلك من تغيير في الملكية لا يؤثر على شروط الإخلاء”
– الطعن رقم 1241 لسنة 58 ق – جلسة 13/6/1989
• “المستأجر الذي يملك وحدتين سكنيتين يفقد الحماية القانونية للإيجار القديم إذا لم يثبت حاجته الفعلية”
– الطعن رقم 1207 لسنة 49 ق – جلسة 7/5/1984

واختتم ناجي تصريحاته بالتأكيد على أن الاستثناء الوحيد يتمثل في: “إذا باع المستأجر وحدته الأخرى قبل رفع دعوى الإخلاء، وكان البيع موثقًا وبعيدًا عن الصورية، ونجح في إثبات الحاجة الفعلية للوحدة المؤجرة أمام المحكمة، فقد تُقر المحكمة بأحقيته في البقاء.”